{"id":2015,"date":"2025-12-30T11:19:20","date_gmt":"2025-12-30T10:19:20","guid":{"rendered":"https:\/\/jjfconsultores.com\/?p=2015"},"modified":"2025-12-30T11:30:03","modified_gmt":"2025-12-30T10:30:03","slug":"vender-una-vivienda-alquilada-cuando-no-es-obligatorio-aplicar-el-3-por-ciento-de-amortizacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/jjfconsultores.com\/index.php\/2025\/12\/30\/vender-una-vivienda-alquilada-cuando-no-es-obligatorio-aplicar-el-3-por-ciento-de-amortizacion\/","title":{"rendered":"Vender una vivienda alquilada: cu\u00e1ndo no es obligatorio aplicar el 3% de amortizaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"<span class=\"span-reading-time rt-reading-time\" style=\"display: block;\"><span class=\"rt-label rt-prefix\"><b>\u23f1<\/span> <span class=\"rt-time\"> 4<\/span> <span class=\"rt-label rt-postfix\">minutos<\/b><\/span><\/span>\n<p>Vender una vivienda que ha estado alquilada siempre ha tenido un peaje fiscal que muchos propietarios no esperaban. Ahora, el Tribunal Supremo ha introducido un matiz decisivo en el c\u00e1lculo de la ganancia patrimonial en el IRPF, corrigiendo el criterio que ven\u00eda aplicando Hacienda en cuanto a la amortizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>En su <a href=\"https:\/\/www.poderjudicial.es\/search\/AN\/openDocument\/a83a32697cd6e001a0a8778d75e36f0d\/20251211\">sentencia n\u00fam. 1.502\/2025, de 20 de noviembre<\/a>, aclara que <strong>no siempre es obligatorio aplicar la amortizaci\u00f3n m\u00e1xima del 3% por los a\u00f1os en los que el inmueble estuvo arrendado<\/strong>, cuando dicho porcentaje no resulte exigible como amortizaci\u00f3n efectiva conforme a la normativa del IRPF y la amortizaci\u00f3n m\u00ednima fiscalmente aplicable sea inferior, sin que el 3% deba imponerse de forma autom\u00e1tica al calcular la ganancia patrimonial.<\/p>\n\n\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_80 counter-flat ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title ez-toc-toggle\" style=\"cursor:pointer\">Ve al grano<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Alternar tabla de contenidos\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 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href=\"https:\/\/jjfconsultores.com\/index.php\/2025\/12\/30\/vender-una-vivienda-alquilada-cuando-no-es-obligatorio-aplicar-el-3-por-ciento-de-amortizacion\/#El_conflicto_entre_Hacienda_y_los_propietarios_de_viviendas_alquiladas\" >El conflicto entre Hacienda y los propietarios de viviendas alquiladas<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/jjfconsultores.com\/index.php\/2025\/12\/30\/vender-una-vivienda-alquilada-cuando-no-es-obligatorio-aplicar-el-3-por-ciento-de-amortizacion\/#La_amortizacion_del_3_es_un_limite_maximo_no_un_minimo_obligatorio_en_todos_los_casos\" >La amortizaci\u00f3n del 3% es un l\u00edmite m\u00e1ximo, no un m\u00ednimo obligatorio en todos los casos<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" 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pr\u00e1cticas tras la sentencia: documentaci\u00f3n y planificaci\u00f3n antes de vender<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"%C2%BFA_quien_beneficia_la_sentencia_del_Supremo_sobre_la_amortizacion_de_viviendas_alquiladas\"><\/span>\u00bfA qui\u00e9n beneficia la sentencia del Supremo sobre la amortizaci\u00f3n de viviendas alquiladas?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>La doctrina no es general para todos los arrendadores, pero s\u00ed es relevante para perfiles muy concretos y habituales en el mercado inmobiliario, entre ellos, los <strong>propietarios particulares con una o varias viviendas<\/strong> en alquiler, <strong>contribuyentes que declaran los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario<\/strong> y <strong>arrendadores que no desarrollan una actividad econ\u00f3mica<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>En estos casos, el alto tribunal reconoce que el propietario puede computar, a efectos del c\u00e1lculo de la ganancia derivada de la venta, una amortizaci\u00f3n inferior al 3%, no por mera opci\u00f3n del contribuyente, sino siempre que encaje en el concepto de amortizaci\u00f3n m\u00ednima previsto en la Ley del IRPF.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"El_conflicto_entre_Hacienda_y_los_propietarios_de_viviendas_alquiladas\"><\/span>El conflicto entre Hacienda y los propietarios de viviendas alquiladas<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>Hasta ahora, la Agencia Tributaria manten\u00eda una postura clara: si una vivienda hab\u00eda estado alquilada, al venderla deb\u00eda descontarse del valor de adquisici\u00f3n una amortizaci\u00f3n del 3% anual por todo el periodo de arrendamiento, con independencia de la amortizaci\u00f3n realmente aplicada. Este enfoque ten\u00eda un efecto autom\u00e1tico: <strong>cuanta m\u00e1s amortizaci\u00f3n acumulada, mayor ganancia patrimonial<\/strong> y, por tanto, <strong>m\u00e1s IRPF a pagar<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Durante el alquiler, la amortizaci\u00f3n suele generar un ahorro fiscal limitado, sobre todo cuando se aplica la reducci\u00f3n sobre el rendimiento neto del arrendamiento. Sin embargo, ese ahorro quedaba compensado (o incluso superado) en el momento de la venta, cuando Hacienda recalculaba la amortizaci\u00f3n al 3% elevando la ganancia patrimonial. Ah\u00ed es donde surge el conflicto que ha resuelto la Sala de lo Contencioso-Administrativo.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La_amortizacion_del_3_es_un_limite_maximo_no_un_minimo_obligatorio_en_todos_los_casos\"><\/span>La amortizaci\u00f3n del 3% es un l\u00edmite m\u00e1ximo, no un m\u00ednimo obligatorio en todos los casos<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>El n\u00facleo de la sentencia se apoya en la interpretaci\u00f3n literal y sistem\u00e1tica de la Ley del IRPF. La norma se\u00f1ala que la amortizaci\u00f3n debe responder a la <strong>depreciaci\u00f3n efectiva<\/strong> del inmueble y se considera <strong>v\u00e1lida siempre que no exceda del 3%<\/strong> del mayor entre el coste de adquisici\u00f3n y el valor catastral, excluido el suelo. El Supremo subraya que el porcentaje del 3% opera como <strong>l\u00edmite m\u00e1ximo de la amortizaci\u00f3n que se presume efectiva<\/strong>, pero no impone su aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica en todos los supuestos.<\/p>\n\n\n\n<p>Ahora bien, ello no implica que el contribuyente pueda optar libremente por cualquier amortizaci\u00f3n inferior, sino \u00fanicamente por la que pueda calificarse como <strong>amortizaci\u00f3n m\u00ednima seg\u00fan la normativa del IRPF y las circunstancias concretas del inmueble<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Amortizacion_minima_y_calculo_de_la_ganancia_patrimonial\"><\/span>Amortizaci\u00f3n m\u00ednima y c\u00e1lculo de la ganancia patrimonial<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Al vender una vivienda alquilada, el IRPF exige minorar el valor de adquisici\u00f3n por las amortizaciones fiscalmente deducibles. Sin embargo, el Supremo aclara que no es obligatorio recalcular la amortizaci\u00f3n aplicando el 3% m\u00e1ximo <strong>cuando la amortizaci\u00f3n m\u00ednima fiscalmente computable sea inferior y est\u00e9 debidamente determinada<\/strong> conforme a criterios admisibles.<\/p>\n\n\n\n<p>El contribuyente puede computar una amortizaci\u00f3n inferior, siempre que esta responda a la <strong>depreciaci\u00f3n efectiva<\/strong> del inmueble y pueda integrarse en el concepto de amortizaci\u00f3n m\u00ednima al que se refiere el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2006-20764&amp;p=20251126&amp;tn=1#a35\">art\u00edculo 35 de la Ley del IRPF<\/a> y se haya calculado conforme a criterios admisibles, como los recogidos en la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1998-7200\">Orden Ministerial de 27 de marzo de 1998<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Menor_ganancia_patrimonial_y_mas_seguridad_juridica_en_el_IRPF\"><\/span>Menor ganancia patrimonial y m\u00e1s seguridad jur\u00eddica en el IRPF<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>El efecto m\u00e1s relevante de la sentencia es que permite calcular la ganancia de forma m\u00e1s ajustada a la depreciaci\u00f3n real del inmueble, evitando incrementos artificiales de la base imponible en el IRPF cuando se vende una vivienda alquilada.<\/p>\n\n\n\n<p>Pero su alcance va m\u00e1s all\u00e1 del ahorro fiscal puntual, ya que refuerza la seguridad jur\u00eddica del contribuyente al poner fin a un criterio administrativo r\u00edgido que impon\u00eda el 3% de amortizaci\u00f3n incluso cuando no se correspond\u00eda con la realidad econ\u00f3mica del bien.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Claves_practicas_tras_la_sentencia_documentacion_y_planificacion_antes_de_vender\"><\/span>Claves pr\u00e1cticas tras la sentencia: documentaci\u00f3n y planificaci\u00f3n antes de vender<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>La doctrina del Tribunal Supremo no elimina la necesidad de justificar la amortizaci\u00f3n aplicada, sino que pone el foco en la <strong>coherencia y solidez del criterio utilizado<\/strong>, lo que hace especialmente relevante la documentaci\u00f3n que el propietario conserve.<\/p>\n\n\n\n<p>Para justificar una amortizaci\u00f3n inferior al 3%, conviene disponer, entre otros documentos, de la escritura de adquisici\u00f3n del inmueble, el valor catastral correctamente desglosado entre suelo y construcci\u00f3n, el c\u00e1lculo de la amortizaci\u00f3n aplicada, referencias a criterios t\u00e9cnicos como la vida \u00fatil del inmueble y las <a href=\"https:\/\/jjfconsultores.com\/index.php\/2025\/04\/20\/cuanto-cobra-un-asesor-por-hacer-la-declaracion-de-la-renta\/\">declaraciones de la renta<\/a> correspondientes a los a\u00f1os en los que la vivienda estuvo alquilada.<\/p>\n\n\n\n<p>Desde la perspectiva fiscal, la resoluci\u00f3n permite anticipar decisiones antes de la venta y <strong>simular distintos escenarios <\/strong>con mayor seguridad. No obstante, debemos recordar que esta doctrina <strong>no se aplica a todos los supuestos<\/strong>, ya que est\u00e1 pensada para personas f\u00edsicas que alquilan viviendas sin desarrollar una actividad econ\u00f3mica. Quedan fuera, por ejemplo, los arrendamientos que s\u00ed constituyen actividad econ\u00f3mica o los inmuebles afectos a actividades empresariales.<\/p>\n\n\n\n<p>Aun cuando la vivienda solo ha estado alquilada unos a\u00f1os, el impacto puede ser limitado, pero no irrelevante, ya que una amortizaci\u00f3n incorrecta tambi\u00e9n puede alterar el resultado final.<\/p>\n\n\n\n<p>Frente al criterio tradicional de Hacienda, basado en la aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica del 3%, el Supremo apuesta por una interpretaci\u00f3n m\u00e1s proporcional y ajustada a la ley, alineada con la depreciaci\u00f3n real del inmueble y con la realidad econ\u00f3mica del contribuyente.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p><span class=\"span-reading-time rt-reading-time\" style=\"display: block;\"><span class=\"rt-label rt-prefix\"><b>\u23f1<\/span> <span class=\"rt-time\"> 4<\/span> <span class=\"rt-label rt-postfix\">minutos<\/b><\/span><\/span>Vender una vivienda que ha estado alquilada siempre ha tenido un peaje fiscal que muchos propietarios no esperaban. 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