{"id":2040,"date":"2026-01-20T12:35:05","date_gmt":"2026-01-20T11:35:05","guid":{"rendered":"https:\/\/jjfconsultores.com\/?p=2040"},"modified":"2026-01-20T12:35:13","modified_gmt":"2026-01-20T11:35:13","slug":"irpf-el-teac-pone-limites-a-la-amortizacion-de-los-inmuebles-alquilados","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/jjfconsultores.com\/index.php\/2026\/01\/20\/irpf-el-teac-pone-limites-a-la-amortizacion-de-los-inmuebles-alquilados\/","title":{"rendered":"IRPF: el TEAC pone l\u00edmites a la amortizaci\u00f3n de los inmuebles alquilados"},"content":{"rendered":"<span class=\"span-reading-time rt-reading-time\" style=\"display: block;\"><span class=\"rt-label rt-prefix\"><b>\u23f1<\/span> <span class=\"rt-time\"> 4<\/span> <span class=\"rt-label rt-postfix\">minutos<\/b><\/span><\/span>\n<p>Durante a\u00f1os, muchos propietarios han venido aplicando la amortizaci\u00f3n del inmueble alquilado en el IRPF como un gasto recurrente, sin plantearse si exist\u00eda un l\u00edmite m\u00e1ximo. La normativa hablaba de porcentajes anuales, pero guardaba silencio sobre hasta cu\u00e1ndo pod\u00eda seguir deduci\u00e9ndose este concepto.<\/p>\n\n\n\n<p>Lo cierto es que la amortizaci\u00f3n fiscal de los inmuebles en alquiler no puede prolongarse de forma indefinida, pues <strong>deja de ser fiscalmente deducible en el momento en que se ha recuperado \u00edntegramente el valor amortizable<\/strong> del bien, es decir, el valor de adquisici\u00f3n de la construcci\u00f3n, una vez excluido el suelo.<\/p>\n\n\n\n<p>As\u00ed lo aclara el Tribunal Econ\u00f3mico-Administrativo Central (TEAC), en un procedimiento de unificaci\u00f3n de criterio, poniendo negro sobre blanco una cuesti\u00f3n que llevaba a\u00f1os generando dudas entre propietarios y asesores fiscales: la amortizaci\u00f3n del inmueble en el IRPF est\u00e1 sujeta a un l\u00edmite m\u00e1ximo acumulado.<\/p>\n\n\n\n<p>No se trata de un cambio normativo, sino de una interpretaci\u00f3n coherente con el propio significado econ\u00f3mico del concepto de amortizaci\u00f3n, con efectos directos en la tributaci\u00f3n del alquiler y en el c\u00e1lculo de los rendimientos del capital inmobiliario.<\/p>\n\n\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_80 counter-flat ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title ez-toc-toggle\" style=\"cursor:pointer\">Ve al grano<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Alternar tabla de contenidos\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 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amortizaci\u00f3n de viviendas alquiladas?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/jjfconsultores.com\/index.php\/2026\/01\/20\/irpf-el-teac-pone-limites-a-la-amortizacion-de-los-inmuebles-alquilados\/#Gastos_deducibles_en_el_alquiler_y_papel_de_la_amortizacion\" >Gastos deducibles en el alquiler y papel de la amortizaci\u00f3n<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/jjfconsultores.com\/index.php\/2026\/01\/20\/irpf-el-teac-pone-limites-a-la-amortizacion-de-los-inmuebles-alquilados\/#%C2%BFComo_se_calcula_la_amortizacion_fiscal_de_un_inmueble_alquilado_en_el_IRPF\" >\u00bfC\u00f3mo se calcula la amortizaci\u00f3n fiscal de un inmueble alquilado en el IRPF?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/jjfconsultores.com\/index.php\/2026\/01\/20\/irpf-el-teac-pone-limites-a-la-amortizacion-de-los-inmuebles-alquilados\/#El_criterio_del_TEAC_por_que_no_puede_aplicarse_sin_limite_temporal\" >El criterio del TEAC: por qu\u00e9 no puede aplicarse sin l\u00edmite temporal<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/jjfconsultores.com\/index.php\/2026\/01\/20\/irpf-el-teac-pone-limites-a-la-amortizacion-de-los-inmuebles-alquilados\/#%C2%BFCuando_deja_de_resultar_fiscalmente_deducible_la_amortizacion_del_inmueble\" >\u00bfCu\u00e1ndo deja de resultar fiscalmente deducible la amortizaci\u00f3n del inmueble?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/jjfconsultores.com\/index.php\/2026\/01\/20\/irpf-el-teac-pone-limites-a-la-amortizacion-de-los-inmuebles-alquilados\/#Un_criterio_del_TEAC_con_impacto_directo_en_la_fiscalidad_del_alquiler\" >Un criterio del TEAC con impacto directo en la fiscalidad del alquiler<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"%C2%BFQue_ha_resuelto_el_TEAC_sobre_la_amortizacion_de_viviendas_alquiladas\"><\/span>\u00bfQu\u00e9 ha resuelto el TEAC sobre la amortizaci\u00f3n de viviendas alquiladas?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>En una <a href=\"https:\/\/serviciostelematicosext.hacienda.gob.es\/TEAC\/DYCTEA\/criterio.aspx?id=00\/00653\/2025\/00\/0\/1&amp;q=s%3d1%26rs%3d%26rn%3d%26ra%3d%26fd%3d18%2f12%2f2025%26fh%3d18%2f12%2f2025%26u%3d%26n%3d%26p%3d%26c1%3d%26c2%3d%26c3%3d%26tc%3d1%26tr%3d1%26tp%3d%26tf%3dSin+embargo%2c+la+fijaci%c3%b3n+de+un+l%c3%admite+global+a+la+amortizaci%c3%b3n+acumulada+debe+entenderse+coherente+y+necesaria+%26c%3d2%26pg%3d.\">resoluci\u00f3n de 18 de diciembre de 2025<\/a>, dictada por el Tribunal Econ\u00f3mico-Administrativo Central en un procedimiento de unificaci\u00f3n de criterio, el TEAC aclara que, aunque la normativa del IRPF solo menciona un l\u00edmite anual, existe tambi\u00e9n un l\u00edmite global a la amortizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>El punto de partida del tribunal es sencillo: la amortizaci\u00f3n sirve para reflejar la p\u00e9rdida de valor del inmueble por el uso y el paso del tiempo, no para generar una deducci\u00f3n indefinida.<\/p>\n\n\n\n<p>Cuando la depreciaci\u00f3n efectiva del inmueble ya ha sido \u00edntegramente computada a trav\u00e9s de la amortizaci\u00f3n, continuar deduciendo este gasto supondr\u00eda imputar fiscalmente una p\u00e9rdida de valor inexistente, lo que carece de sentido tanto econ\u00f3mico como jur\u00eddico.<\/p>\n\n\n\n<p>Para entender la relevancia pr\u00e1ctica de este criterio, conviene recordar primero c\u00f3mo se calculan los rendimientos del capital inmobiliario y qu\u00e9 papel juega la amortizaci\u00f3n dentro de ese c\u00e1lculo.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Gastos_deducibles_en_el_alquiler_y_papel_de_la_amortizacion\"><\/span>Gastos deducibles en el alquiler y papel de la amortizaci\u00f3n<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>La Ley del IRPF permite a los propietarios deducir de los ingresos obtenidos por el alquiler todos aquellos <strong>gastos necesarios para la obtenci\u00f3n de los rendimientos<\/strong>, siempre que est\u00e9n debidamente justificados y vinculados al inmueble arrendado.<\/p>\n\n\n\n<p>Entre los gastos m\u00e1s habituales se encuentran, en primer lugar, <strong>los intereses de los pr\u00e9stamos hipotecarios<\/strong> utilizados para la adquisici\u00f3n del inmueble, as\u00ed como <strong>los tributos y cargas locales<\/strong>, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o determinadas tasas municipales, incluida la tasa de basuras.<\/p>\n\n\n\n<p>Tambi\u00e9n son fiscalmente deducibles <strong>los seguros del inmueble<\/strong>, como el seguro de hogar o de responsabilidad civil, y <strong>los gastos de reparaci\u00f3n y conservaci\u00f3n<\/strong>, es decir, aquellos destinados a mantener el inmueble en condiciones normales de uso, a diferencia de las inversiones o mejoras, que siguen un tratamiento fiscal distinto.<\/p>\n\n\n\n<p>Junto a estos gastos \u201cvisibles\u201d, destaca especialmente <strong>la amortizaci\u00f3n del inmueble arrendado<\/strong>, un gasto de naturaleza contable que no supone una salida efectiva de dinero, pero que permite reflejar fiscalmente la p\u00e9rdida de valor del bien por el uso y el paso del tiempo.<\/p>\n\n\n\n<p>Una vez descontados todos estos conceptos de los ingresos \u00edntegros del alquiler, se obtiene el <strong>rendimiento neto del capital inmobiliario<\/strong>, que es la magnitud sobre la que finalmente se calcula la tributaci\u00f3n en el IRPF.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"%C2%BFComo_se_calcula_la_amortizacion_fiscal_de_un_inmueble_alquilado_en_el_IRPF\"><\/span>\u00bfC\u00f3mo se calcula la amortizaci\u00f3n fiscal de un inmueble alquilado en el IRPF?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>El <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2007-6820&amp;p=20251224&amp;tn=1#a14\">art\u00edculo 14 del Reglamento del IRPF<\/a> establece una regla clara para calcular la amortizaci\u00f3n anual deducible: se puede aplicar un 3% sobre la mayor de estas dos magnitudes: el <strong>valor de adquisici\u00f3n del inmueble<\/strong>, incluyendo gastos e impuestos asociados a la compra y el <strong>valor catastral<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>En ambos casos, debe excluirse el valor del suelo, ya que este no sufre depreciaci\u00f3n. Esta f\u00f3rmula act\u00faa como una especie de \u201cpuerto seguro\u201d para el contribuyente, al evitar discusiones sobre si la depreciaci\u00f3n es o no efectiva.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"El_criterio_del_TEAC_por_que_no_puede_aplicarse_sin_limite_temporal\"><\/span>El criterio del TEAC: por qu\u00e9 no puede aplicarse sin l\u00edmite temporal<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>El TEAC admite que la ley solo fija un l\u00edmite anual, pero entiende que permitir una amortizaci\u00f3n perpetua conducir\u00eda a situaciones dif\u00edciles de justificar. Esto supondr\u00eda <strong>amortizar un inmueble por encima de su propio valor<\/strong>, algo incompatible con la l\u00f3gica econ\u00f3mica de esta figura. Desde el punto de vista fiscal, seguir deduciendo un gasto cuando ya se ha recuperado \u00edntegramente el coste del bien desnaturaliza el concepto de amortizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>El criterio fijado es claro: <strong>la amortizaci\u00f3n acumulada no puede superar el valor de adquisici\u00f3n<\/strong> del inmueble y, trat\u00e1ndose de viviendas, <strong>el l\u00edmite se refiere a la construcci\u00f3n<\/strong>, dejando fuera el suelo, que no es amortizable.<\/p>\n\n\n\n<p>Este tope se aplica con independencia de que el contribuyente haya tomado como base anual el valor catastral o el valor de adquisici\u00f3n, ya que <strong>el valor catastral solo sirve para calcular la amortizaci\u00f3n anual<\/strong>, pero <strong>el l\u00edmite m\u00e1ximo de amortizaci\u00f3n acumulada siempre viene determinado por el valor de adquisici\u00f3n del inmueble<\/strong>, excluido el suelo.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"%C2%BFCuando_deja_de_resultar_fiscalmente_deducible_la_amortizacion_del_inmueble\"><\/span>\u00bfCu\u00e1ndo deja de resultar fiscalmente deducible la amortizaci\u00f3n del inmueble?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>Aunque la Ley del IRPF no lo establezca de forma expresa, el TEAC concluye que la deducci\u00f3n por amortizaci\u00f3n deja de resultar fiscalmente procedente cuando se ha recuperado \u00edntegramente el valor amortizable del inmueble, lo que implica que no puede prolongarse indefinidamente, sino solo hasta recuperar el valor fiscal de la construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>A partir de ese momento, el casero ya no puede seguir minorando sus ingresos del alquiler por este concepto. No se trata de una sanci\u00f3n ni de un cambio normativo, sino de una interpretaci\u00f3n que aclara los l\u00edmites de una pr\u00e1ctica extendida entre los contribuyentes.<\/p>\n\n\n\n<p>Este pronunciamiento refuerza la <strong>seguridad jur\u00eddica<\/strong>, al fijar un criterio \u00fanico; obliga a los propietarios a llevar un mejor <strong>control de la amortizaci\u00f3n acumulada<\/strong> y <strong>evita que la deducci\u00f3n se prolongue m\u00e1s all\u00e1 del coste real<\/strong> del inmueble.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Un_criterio_del_TEAC_con_impacto_directo_en_la_fiscalidad_del_alquiler\"><\/span>Un criterio del TEAC con impacto directo en la fiscalidad del alquiler<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>El TEAC deja claro que la <a href=\"https:\/\/jjfconsultores.com\/index.php\/2025\/12\/30\/vender-una-vivienda-alquilada-cuando-no-es-obligatorio-aplicar-el-3-por-ciento-de-amortizacion\/\">amortizaci\u00f3n fiscal<\/a> de las viviendas en alquiler no puede aplicarse de forma indefinida. Aunque la Ley del IRPF no lo diga expresamente, la deducci\u00f3n deja de resultar procedente cuando se alcanza el valor amortizable.<\/p>\n\n\n\n<p>Este criterio, con impacto directo en la tributaci\u00f3n del alquiler, refuerza una interpretaci\u00f3n coherente del concepto de amortizaci\u00f3n y pone de relieve la importancia de llevar un control adecuado de la amortizaci\u00f3n acumulada en los inmuebles arrendados.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p><span class=\"span-reading-time rt-reading-time\" style=\"display: block;\"><span class=\"rt-label rt-prefix\"><b>\u23f1<\/span> <span class=\"rt-time\"> 4<\/span> <span class=\"rt-label rt-postfix\">minutos<\/b><\/span><\/span>Durante a\u00f1os, muchos propietarios han venido aplicando la amortizaci\u00f3n del inmueble alquilado en el IRPF como un gasto recurrente, sin plantearse si exist\u00eda un l\u00edmite m\u00e1ximo. La normativa hablaba de porcentajes anuales, pero guardaba silencio sobre hasta cu\u00e1ndo pod\u00eda seguir deduci\u00e9ndose este concepto. 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