{"id":2050,"date":"2026-01-22T11:11:07","date_gmt":"2026-01-22T10:11:07","guid":{"rendered":"https:\/\/jjfconsultores.com\/?p=2050"},"modified":"2026-01-22T11:11:16","modified_gmt":"2026-01-22T10:11:16","slug":"alquiler-de-locales-se-puede-exigir-una-rebaja-ante-una-crisis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/jjfconsultores.com\/index.php\/2026\/01\/22\/alquiler-de-locales-se-puede-exigir-una-rebaja-ante-una-crisis\/","title":{"rendered":"Alquiler de locales: \u00bfse puede exigir una rebaja ante una crisis?"},"content":{"rendered":"<span class=\"span-reading-time rt-reading-time\" style=\"display: block;\"><span class=\"rt-label rt-prefix\"><b>\u23f1<\/span> <span class=\"rt-time\"> 4<\/span> <span class=\"rt-label rt-postfix\">minutos<\/b><\/span><\/span>\n<p>Durante los meses m\u00e1s duros de la pandemia, muchos arrendatarios de locales comerciales se hicieron la misma pregunta: si el negocio apenas puede funcionar, \u00bfes posible pagar menos alquiler?<\/p>\n\n\n\n<p>El Tribunal Supremo acaba de responder a esta pregunta en su <a href=\"https:\/\/www.poderjudicial.es\/search\/AN\/openDocument\/0f41001acfefa76ea0a8778d75e36f0d\/20251229\">sentencia n\u00fam. 1.891\/2025, de 18 de diciembre<\/a>, fijando una doctrina que pone el foco en la <strong>prueba del perjuicio econ\u00f3mico real<\/strong>. La resoluci\u00f3n delimita con precisi\u00f3n cu\u00e1ndo puede aplicarse la cl\u00e1usula <em>rebus sic stantibus<\/em>, que permite revisar un contrato ante un cambio imprevisible y extraordinario que haga excesivamente gravoso su cumplimiento, siempre que se acrediten de forma objetiva sus efectos reales.<\/p>\n\n\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_80 counter-flat ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title ez-toc-toggle\" style=\"cursor:pointer\">Ve al grano<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Alternar tabla de contenidos\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" 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href=\"https:\/\/jjfconsultores.com\/index.php\/2026\/01\/22\/alquiler-de-locales-se-puede-exigir-una-rebaja-ante-una-crisis\/#El_perjuicio_economico_como_elemento_clave_para_reducir_el_alquiler\" >El perjuicio econ\u00f3mico como elemento clave para reducir el alquiler<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/jjfconsultores.com\/index.php\/2026\/01\/22\/alquiler-de-locales-se-puede-exigir-una-rebaja-ante-una-crisis\/#Alteracion_sustancial_de_las_circunstancias_durante_la_crisis\" >Alteraci\u00f3n sustancial de las circunstancias durante la crisis<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/jjfconsultores.com\/index.php\/2026\/01\/22\/alquiler-de-locales-se-puede-exigir-una-rebaja-ante-una-crisis\/#Aplicacion_restrictiva_de_la_clausula_rebus_sic_stantibus\" >Aplicaci\u00f3n restrictiva de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1'><a class=\"ez-toc-link 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contractual<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/jjfconsultores.com\/index.php\/2026\/01\/22\/alquiler-de-locales-se-puede-exigir-una-rebaja-ante-una-crisis\/#Criterios_para_la_reduccion_del_alquiler_de_un_local_comercial_ante_una_crisis\" >Criterios para la reducci\u00f3n del alquiler de un local comercial ante una crisis<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"El_perjuicio_economico_como_elemento_clave_para_reducir_el_alquiler\"><\/span>El perjuicio econ\u00f3mico como elemento clave para reducir el alquiler<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Aunque las limitaciones de aforo, horarios y movilidad impuestas durante la pandemia fueron evidentes y afectaron a amplios sectores econ\u00f3micos, el Supremo aclara que <strong>su mera existencia no autoriza, por s\u00ed sola, a modificar la renta pactada<\/strong> en un contrato de alquiler.<\/p>\n\n\n\n<p>Estas restricciones pueden constituir un presupuesto previo para analizar una posible alteraci\u00f3n de las circunstancias contractuales, pero no justifican autom\u00e1ticamente una rebaja del arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n<p>Quien solicite una reducci\u00f3n de la renta del local de negocio debe demostrar, con datos concretos, c\u00f3mo esas medidas impactaron en su actividad. Para ello, la Sala de lo Civil exige <strong>pruebas econ\u00f3micas s\u00f3lidas<\/strong>, como informes periciales bien fundamentados o una contabilidad fiable que permita comparar la situaci\u00f3n del negocio antes y despu\u00e9s de la crisis.<\/p>\n\n\n\n<p>Sin una prueba econ\u00f3mica suficiente, coherente y fiable, la revisi\u00f3n dif\u00edcilmente podr\u00e1 prosperar en sede judicial, ya que el tribunal necesita disponer de elementos objetivos que permitan valorar si la base econ\u00f3mica del contrato se ha visto realmente alterada.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Alteracion_sustancial_de_las_circunstancias_durante_la_crisis\"><\/span>Alteraci\u00f3n sustancial de las circunstancias durante la crisis<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>La sentencia recuerda que la alteraci\u00f3n de las circunstancias debe ser algo m\u00e1s que una dificultad coyuntural. Para que entre en juego la cl\u00e1usula <em>rebus sic stantibus<\/em> el cambio debe tener un alcance suficiente como para <strong>poner en serio riesgo la finalidad econ\u00f3mica<\/strong> del contrato o <strong>romper el equilibrio o la conmutatividad entre las prestaciones de las partes <\/strong>de forma relevante.<\/p>\n\n\n\n<p>En otras palabras, no se trata de proteger una menor rentabilidad o una ca\u00edda puntual de ingresos, sino de analizar si se ha visto afectada de forma relevante la base econ\u00f3mica que justific\u00f3 el acuerdo cuando se firm\u00f3.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Aplicacion_restrictiva_de_la_clausula_rebus_sic_stantibus\"><\/span>Aplicaci\u00f3n restrictiva de la cl\u00e1usula <em>rebus sic stantibus<\/em><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>El Supremo insiste en una idea clave: la cl\u00e1usula <em>rebus sic stantibus<\/em> tiene car\u00e1cter excepcional y debe aplicarse con cautela. No es una v\u00eda autom\u00e1tica para revisar contratos en contextos adversos. Cuando no se acredita de forma concluyente que el negocio ha sufrido una <strong>alteraci\u00f3n grave y objetiva<\/strong>, prevalece el principio de obligado cumplimiento de los contratos.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Una_crisis_economica_no_justifica_por_si_sola_la_reduccion_del_alquiler\"><\/span>Una crisis econ\u00f3mica no justifica por s\u00ed sola la reducci\u00f3n del alquiler<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>El Supremo recupera su doctrina de la <a href=\"https:\/\/www.poderjudicial.es\/search\/AN\/openDocument\/b01682830fa9e61d\/20140718\">sentencia n\u00fam. 333\/2014, de 30 de junio<\/a>, donde ya advert\u00eda de que <strong>una crisis econ\u00f3mica general puede servir como contexto, pero no como argumento \u00fanico<\/strong>. La clave no est\u00e1 en la crisis en abstracto, sino en c\u00f3mo y en qu\u00e9 medida afecta al contrato concreto de arrendamiento cuya modificaci\u00f3n se solicita.<\/p>\n\n\n\n<p>Otro aspecto decisivo es el reparto del riesgo, ya que la cl\u00e1usula <em>rebus sic stantibus<\/em> solo puede aplicarse cuando el riesgo derivado del cambio de circunstancias no ha sido asumido, ni expresa ni impl\u00edcitamente, por las partes y no forma parte de los riesgos normales de la actividad; por el contrario, <strong>si el impacto sufrido entra dentro de lo previsible en el desarrollo ordinario del negocio, no procede la revisi\u00f3n<\/strong> de la renta pactada.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Falta_de_prueba_economica_suficiente_y_valoracion_de_la_documentacion_contable\"><\/span>Falta de prueba econ\u00f3mica suficiente y valoraci\u00f3n de la documentaci\u00f3n contable<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>En el caso analizado, el alto tribunal respalda el <a href=\"https:\/\/www.poderjudicial.es\/search\/AN\/openDocument\/7b757ff4a165e69aa0a8778d75e36f0d\/20221003\">criterio de la Audiencia Provincial de Madrid<\/a>, que rechaz\u00f3 la reducci\u00f3n del alquiler por falta de pruebas concluyentes. La Sala pone el foco en la <strong>ausencia de un informe pericial<\/strong> econ\u00f3mico riguroso, <strong>errores, contradicciones e imprecisiones<\/strong> en la documentaci\u00f3n contable aportada y en la <strong>imposibilidad de comparar<\/strong> con fiabilidad los resultados econ\u00f3micos antes y despu\u00e9s de la pandemia. Con estos mimbres, explica el Supremo, no es posible afirmar que exista una alteraci\u00f3n sustancial del equilibrio contractual.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conducta_previa_del_arrendatario_y_buena_fe_contractual\"><\/span>Conducta previa del arrendatario y buena fe contractual<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>La sentencia introduce adem\u00e1s un elemento especialmente relevante: la conducta del arrendatario, considerando, en el caso analizado, incompatible con la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula <em>rebus sic stantibus<\/em> que quien <strong>ya incumpl\u00eda el contrato antes de la crisis<\/strong>, por motivos ajenos a esta, pretenda despu\u00e9s apoyarse en la pandemia para reducir la renta.<\/p>\n\n\n\n<p>En el caso analizado, esta cl\u00e1usula no puede utilizarse para regularizar impagos o conflictos previos que nada tienen que ver con una situaci\u00f3n extraordinaria, ya que ello <strong>vulnerar\u00eda las exigencias de buena fe contractual<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Criterios_para_la_reduccion_del_alquiler_de_un_local_comercial_ante_una_crisis\"><\/span>Criterios para la reducci\u00f3n del alquiler de un local comercial ante una crisis<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>El fallo deja un mensaje n\u00edtido para el mercado del alquiler de locales comerciales: la reducci\u00f3n de la renta exige la aportaci\u00f3n de <strong>pruebas econ\u00f3micas s\u00f3lidas<\/strong> que acrediten de forma objetiva el perjuicio sufrido.<\/p>\n\n\n\n<p>Las restricciones generales derivadas de una crisis, como las vividas durante la pandemia, no bastan por s\u00ed solas cuando no se demuestra su impacto concreto y real en la relaci\u00f3n contractual espec\u00edfica, y la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula <em>rebus sic stantibus<\/em> sigue siendo excepcional y sujeta a una <strong>interpretaci\u00f3n restrictiva<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>El principio de obligado cumplimiento de los contratos sigue siendo la regla general, lo que impide utilizar una situaci\u00f3n de crisis para justificar incumplimientos contractuales anteriores o ajenos a la alteraci\u00f3n invocada.<\/p>\n\n\n\n<p>Esta resoluci\u00f3n aporta seguridad jur\u00eddica al mercado del alquiler de locales comerciales y deja claro que solo prosperar\u00e1n las solicitudes de reducci\u00f3n de renta sustentadas en <strong>pruebas econ\u00f3micas rigurosas y objetivas<\/strong>. La pandemia y otras crisis no bastan por s\u00ed mismas para justificar impagos anteriores o ajenos a la alteraci\u00f3n alegada.<\/p>\n\n\n\n<p>Tanto si eres arrendatario y necesitas elaborar un informe que acredite de forma objetiva el impacto real de la crisis en tu negocio, como si eres arrendador y quieres analizar o impugnar la pericial presentada por la otra parte, contar con un estudio econ\u00f3mico riguroso es clave.<\/p>\n\n\n\n<p>En JJF somos especialistas en <strong>periciales econ\u00f3micas <\/strong>y podemos valorar t\u00e9cnicamente cada caso. 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