Las tasaciones de inmuebles en España viven un cambio decisivo. El pasado 12 de junio de 2025, el Boletín Oficial del Estado publicó la Orden ECM/599/2025, que actualiza la ECO/805/2003. Esta reforma, que entró en vigor el 12 de agosto, introduce un marco más exigente para valorar viviendas y otros bienes inmuebles con finalidades financieras.
Desde la incorporación de la sostenibilidad como criterio de valoración hasta la regulación de autorizaciones urbanísticas previas a la licencia de obra, los cambios buscan responder a la realidad de un mercado inmobiliario en constante transformación.
Ámbito de aplicación en tasaciones para hipotecas, aseguradoras y fondos
La reforma afecta a todas las tasaciones que sirvan de garantía en préstamos hipotecarios que formen o puedan formar parte de los activos de cobertura de los títulos hipotecarios emitidos por entidades de crédito, de acuerdo con el Real Decreto-ley 24/2021.
También entran en este ámbito las tasaciones destinadas a valorar activos de aseguradoras y reaseguradoras, calcular el valor de las sociedades de inversión colectiva inmobiliaria y determinar el patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones.
Principio de sostenibilidad en la valoración inmobiliaria
La novedad más llamativa es la entrada en escena de la sostenibilidad, ya que a partir de ahora, los informes de tasación deberán tener en cuenta factores medioambientales y climáticos que puedan afectar al valor del inmueble, conforme a lo previsto en la normativa europea sobre sostenibilidad y eficiencia energética.
Un ejemplo claro es la obligatoriedad de incorporar el certificado de eficiencia energética a efectos de tasación. En edificios terminados deberá presentarse debidamente registrado, mientras que en los inmuebles en construcción o en fase de proyecto será suficiente acompañarlo de la copia de la solicitud de inscripción en el registro.
Vemos como la sostenibilidad pasa de ser un mero “extra” a convertirse en un criterio central. Factores como el aislamiento térmico, el consumo energético o la exposición a riesgos climáticos influyen ahora en la valoración.
Un inmueble eficiente energéticamente no solo será más atractivo en el mercado, sino que podrá obtener una mejor posición en la tasación frente a otros con menor rendimiento energético.
Beneficios de incluir el certificado de eficiencia energética en el expediente de tasación
El certificado de eficiencia energética es un documento que aporta más transparencia, permitiendo al tasador medir de forma objetiva el comportamiento energético del inmueble y compararlo con otros similares. Para el propietario o promotor, supone una ventaja clara: reflejar desde el inicio el valor añadido de la eficiencia en la valoración.
Autorizaciones urbanísticas previas a la licencia de obra
Los ayuntamientos están creando autorizaciones administrativas previas para acelerar el inicio de las obras, y ahora la Orden aclara en qué condiciones estas autorizaciones pueden servir de base para una tasación: que permitan ejecutar al menos el 60% del presupuesto de obra, incluyendo la estructura y la envolvente del edificio; que se concedan tras comprobar la conformidad con las normas urbanísticas; y que estén acompañadas de la declaración de obra nueva inscrita en el Registro de la Propiedad.
Aunque estas autorizaciones no sustituyen a la licencia de obra definitiva, sí despejan ciertas dudas y abren la puerta a una mayor rapidez en la financiación de proyectos.
H3 ¿En qué tipo de proyectos es más útil solicitar una autorización administrativa previa?
Son especialmente prácticos en grandes promociones inmobiliarias y proyectos de nueva construcción, donde los plazos son decisivos para acceder al crédito y poner en marcha la obra sin demoras excesivas.
Cambios en la documentación para tasaciones en España
El objetivo de la reforma es aportar más seguridad y transparencia en los procesos de tasación. Para ello, se eliminan las fotocopias del libro del Registro de la Propiedad como sustituto de la certificación registral y se establece la obligación de que todos los informes de tasación incluyan un índice inicial.
Además, las firmas de la sociedad tasadora y del técnico responsable deberán ser electrónicas, garantizando así la integridad del documento y su protección frente a alteraciones.
Como excepción, para la finalidad del artículo 2.a), la certificación registral podrá ser sustituida por original o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración.
Modelos automatizados de valoración
La Orden también regula expresamente los modelos automatizados de valoración (AVM) para la finalidad prevista en el artículo 2.a), obligando a las sociedades de tasación a documentar de forma clara la metodología empleada, su calibración y validación, y a remitir la información necesaria al Banco de España para su adecuada supervisión, reforzando así la transparencia y el control de estos sistemas.
En cuanto al método de comparación, se endurecen las exigencias, siendo necesario indicar si la homogeneización se hace sobre el valor unitario o el total, justificar los coeficientes empleados y detallar las fuentes de cada inmueble comparable, desglosar los criterios usados cuando se atribuya una ponderación a los testigos y aplicar un coeficiente corrector si se utilizan superficies distintas a la útil comprobada.
Impacto de los nuevos criterios sobre superficies útiles y espacios exteriores
Los espacios exteriores dejan de computar como superficie útil, lo que puede reducir el valor calculado en algunos casos. Sin embargo, deberán valorarse de forma independiente y desglosarse en una tabla dentro del informe, siempre que tengan entidad propia, como sucede con un jardín o una terraza de gran tamaño.
Depreciación y plazos de actualización de las tasaciones
Otra novedad destacada es la ampliación del plazo de advertencia sobre posibles caídas del valor: ahora será de 18 meses desde la caducidad de la tasación. Desaparece además la exigencia de que la bajada tenga una duración mínima.
En cuanto al plazo de actualización de tasaciones, estese uniformiza en dos años, eliminando la excepción de tres años. Con ello, se establece un régimen común y homogéneo para todas las entidades.
¿Cómo afecta la reforma de la Orden ECO/805/2003 a los tasadores?
Los informes de tasación deberán ser más completos, con documentación adicional y una justificación detallada de los métodos empleados, lo que a priori supondrá más tiempo en la preparación, pero también mayor seguridad para el cliente y las entidades financieras.
Un nuevo marco para la tasación de inmuebles en España
La Orden ECM/599/2025 marca un punto de inflexión en la forma de valorar los inmuebles en nuestro país. No se trata de una mera actualización técnica, ya que supone un cambio de paradigma.
A partir de ahora, la sostenibilidad deja de ser un complemento y pasa a ser un requisito central en las tasaciones, junto con la eficiencia energética y la transparencia en los procesos.
Además, la norma incorpora herramientas inéditas en nuestro marco jurídico, como las autorizaciones urbanísticas previas a la licencia de obra, que pueden acelerar los plazos de financiación y dinamizar el mercado inmobiliario.
También eleva los estándares de rigor documental, con nuevas exigencias en la firma electrónica, la trazabilidad de los informes y el control de los modelos de valoración automatizada, lo que se traduce en mayor seguridad jurídica para bancos, aseguradoras, fondos de inversión y, en última instancia, para los compradores.
España se alinea así con las exigencias europeas de eficiencia energética, la taxonomía verde de la UE y las normas de gestión financiera, reforzando la confianza en un mercado donde las tasaciones son la llave de cualquier operación.
Más que una reforma, la ECM/599/2025 abre un nuevo escenario: uno en el que el valor de un inmueble ya no se mide solo en metros cuadrados, sino también en su capacidad para responder a los retos climáticos, urbanísticos y financieros del futuro.
