Vender una vivienda que ha estado alquilada siempre ha tenido un peaje fiscal que muchos propietarios no esperaban. Ahora, el Tribunal Supremo ha introducido un matiz decisivo en el cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF, corrigiendo el criterio que venía aplicando Hacienda en cuanto a la amortización.
En su sentencia núm. 1.502/2025, de 20 de noviembre, aclara que no siempre es obligatorio aplicar la amortización máxima del 3% por los años en los que el inmueble estuvo arrendado, cuando dicho porcentaje no resulte exigible como amortización efectiva conforme a la normativa del IRPF y la amortización mínima fiscalmente aplicable sea inferior, sin que el 3% deba imponerse de forma automática al calcular la ganancia patrimonial.
¿A quién beneficia la sentencia del Supremo sobre la amortización de viviendas alquiladas?
La doctrina no es general para todos los arrendadores, pero sí es relevante para perfiles muy concretos y habituales en el mercado inmobiliario, entre ellos, los propietarios particulares con una o varias viviendas en alquiler, contribuyentes que declaran los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario y arrendadores que no desarrollan una actividad económica.
En estos casos, el alto tribunal reconoce que el propietario puede computar, a efectos del cálculo de la ganancia derivada de la venta, una amortización inferior al 3%, no por mera opción del contribuyente, sino siempre que encaje en el concepto de amortización mínima previsto en la Ley del IRPF.
El conflicto entre Hacienda y los propietarios de viviendas alquiladas
Hasta ahora, la Agencia Tributaria mantenía una postura clara: si una vivienda había estado alquilada, al venderla debía descontarse del valor de adquisición una amortización del 3% anual por todo el periodo de arrendamiento, con independencia de la amortización realmente aplicada. Este enfoque tenía un efecto automático: cuanta más amortización acumulada, mayor ganancia patrimonial y, por tanto, más IRPF a pagar.
Durante el alquiler, la amortización suele generar un ahorro fiscal limitado, sobre todo cuando se aplica la reducción sobre el rendimiento neto del arrendamiento. Sin embargo, ese ahorro quedaba compensado (o incluso superado) en el momento de la venta, cuando Hacienda recalculaba la amortización al 3% elevando la ganancia patrimonial. Ahí es donde surge el conflicto que ha resuelto la Sala de lo Contencioso-Administrativo.
La amortización del 3% es un límite máximo, no un mínimo obligatorio en todos los casos
El núcleo de la sentencia se apoya en la interpretación literal y sistemática de la Ley del IRPF. La norma señala que la amortización debe responder a la depreciación efectiva del inmueble y se considera válida siempre que no exceda del 3% del mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, excluido el suelo. El Supremo subraya que el porcentaje del 3% opera como límite máximo de la amortización que se presume efectiva, pero no impone su aplicación automática en todos los supuestos.
Ahora bien, ello no implica que el contribuyente pueda optar libremente por cualquier amortización inferior, sino únicamente por la que pueda calificarse como amortización mínima según la normativa del IRPF y las circunstancias concretas del inmueble.
Amortización mínima y cálculo de la ganancia patrimonial
Al vender una vivienda alquilada, el IRPF exige minorar el valor de adquisición por las amortizaciones fiscalmente deducibles. Sin embargo, el Supremo aclara que no es obligatorio recalcular la amortización aplicando el 3% máximo cuando la amortización mínima fiscalmente computable sea inferior y esté debidamente determinada conforme a criterios admisibles.
El contribuyente puede computar una amortización inferior, siempre que esta responda a la depreciación efectiva del inmueble y pueda integrarse en el concepto de amortización mínima al que se refiere el artículo 35 de la Ley del IRPF y se haya calculado conforme a criterios admisibles, como los recogidos en la Orden Ministerial de 27 de marzo de 1998.
Menor ganancia patrimonial y más seguridad jurídica en el IRPF
El efecto más relevante de la sentencia es que permite calcular la ganancia de forma más ajustada a la depreciación real del inmueble, evitando incrementos artificiales de la base imponible en el IRPF cuando se vende una vivienda alquilada.
Pero su alcance va más allá del ahorro fiscal puntual, ya que refuerza la seguridad jurídica del contribuyente al poner fin a un criterio administrativo rígido que imponía el 3% de amortización incluso cuando no se correspondía con la realidad económica del bien.
Claves prácticas tras la sentencia: documentación y planificación antes de vender
La doctrina del Tribunal Supremo no elimina la necesidad de justificar la amortización aplicada, sino que pone el foco en la coherencia y solidez del criterio utilizado, lo que hace especialmente relevante la documentación que el propietario conserve.
Para justificar una amortización inferior al 3%, conviene disponer, entre otros documentos, de la escritura de adquisición del inmueble, el valor catastral correctamente desglosado entre suelo y construcción, el cálculo de la amortización aplicada, referencias a criterios técnicos como la vida útil del inmueble y las declaraciones de la renta correspondientes a los años en los que la vivienda estuvo alquilada.
Desde la perspectiva fiscal, la resolución permite anticipar decisiones antes de la venta y simular distintos escenarios con mayor seguridad. No obstante, debemos recordar que esta doctrina no se aplica a todos los supuestos, ya que está pensada para personas físicas que alquilan viviendas sin desarrollar una actividad económica. Quedan fuera, por ejemplo, los arrendamientos que sí constituyen actividad económica o los inmuebles afectos a actividades empresariales.
Aun cuando la vivienda solo ha estado alquilada unos años, el impacto puede ser limitado, pero no irrelevante, ya que una amortización incorrecta también puede alterar el resultado final.
Frente al criterio tradicional de Hacienda, basado en la aplicación automática del 3%, el Supremo apuesta por una interpretación más proporcional y ajustada a la ley, alineada con la depreciación real del inmueble y con la realidad económica del contribuyente.
