Durante años, muchos propietarios han venido aplicando la amortización del inmueble alquilado en el IRPF como un gasto recurrente, sin plantearse si existía un límite máximo. La normativa hablaba de porcentajes anuales, pero guardaba silencio sobre hasta cuándo podía seguir deduciéndose este concepto.
Lo cierto es que la amortización fiscal de los inmuebles en alquiler no puede prolongarse de forma indefinida, pues deja de ser fiscalmente deducible en el momento en que se ha recuperado íntegramente el valor amortizable del bien, es decir, el valor de adquisición de la construcción, una vez excluido el suelo.
Así lo aclara el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en un procedimiento de unificación de criterio, poniendo negro sobre blanco una cuestión que llevaba años generando dudas entre propietarios y asesores fiscales: la amortización del inmueble en el IRPF está sujeta a un límite máximo acumulado.
No se trata de un cambio normativo, sino de una interpretación coherente con el propio significado económico del concepto de amortización, con efectos directos en la tributación del alquiler y en el cálculo de los rendimientos del capital inmobiliario.
¿Qué ha resuelto el TEAC sobre la amortización de viviendas alquiladas?
En una resolución de 18 de diciembre de 2025, dictada por el Tribunal Económico-Administrativo Central en un procedimiento de unificación de criterio, el TEAC aclara que, aunque la normativa del IRPF solo menciona un límite anual, existe también un límite global a la amortización.
El punto de partida del tribunal es sencillo: la amortización sirve para reflejar la pérdida de valor del inmueble por el uso y el paso del tiempo, no para generar una deducción indefinida.
Cuando la depreciación efectiva del inmueble ya ha sido íntegramente computada a través de la amortización, continuar deduciendo este gasto supondría imputar fiscalmente una pérdida de valor inexistente, lo que carece de sentido tanto económico como jurídico.
Para entender la relevancia práctica de este criterio, conviene recordar primero cómo se calculan los rendimientos del capital inmobiliario y qué papel juega la amortización dentro de ese cálculo.
Gastos deducibles en el alquiler y papel de la amortización
La Ley del IRPF permite a los propietarios deducir de los ingresos obtenidos por el alquiler todos aquellos gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, siempre que estén debidamente justificados y vinculados al inmueble arrendado.
Entre los gastos más habituales se encuentran, en primer lugar, los intereses de los préstamos hipotecarios utilizados para la adquisición del inmueble, así como los tributos y cargas locales, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o determinadas tasas municipales, incluida la tasa de basuras.
También son fiscalmente deducibles los seguros del inmueble, como el seguro de hogar o de responsabilidad civil, y los gastos de reparación y conservación, es decir, aquellos destinados a mantener el inmueble en condiciones normales de uso, a diferencia de las inversiones o mejoras, que siguen un tratamiento fiscal distinto.
Junto a estos gastos “visibles”, destaca especialmente la amortización del inmueble arrendado, un gasto de naturaleza contable que no supone una salida efectiva de dinero, pero que permite reflejar fiscalmente la pérdida de valor del bien por el uso y el paso del tiempo.
Una vez descontados todos estos conceptos de los ingresos íntegros del alquiler, se obtiene el rendimiento neto del capital inmobiliario, que es la magnitud sobre la que finalmente se calcula la tributación en el IRPF.
¿Cómo se calcula la amortización fiscal de un inmueble alquilado en el IRPF?
El artículo 14 del Reglamento del IRPF establece una regla clara para calcular la amortización anual deducible: se puede aplicar un 3% sobre la mayor de estas dos magnitudes: el valor de adquisición del inmueble, incluyendo gastos e impuestos asociados a la compra y el valor catastral.
En ambos casos, debe excluirse el valor del suelo, ya que este no sufre depreciación. Esta fórmula actúa como una especie de “puerto seguro” para el contribuyente, al evitar discusiones sobre si la depreciación es o no efectiva.
El criterio del TEAC: por qué no puede aplicarse sin límite temporal
El TEAC admite que la ley solo fija un límite anual, pero entiende que permitir una amortización perpetua conduciría a situaciones difíciles de justificar. Esto supondría amortizar un inmueble por encima de su propio valor, algo incompatible con la lógica económica de esta figura. Desde el punto de vista fiscal, seguir deduciendo un gasto cuando ya se ha recuperado íntegramente el coste del bien desnaturaliza el concepto de amortización.
El criterio fijado es claro: la amortización acumulada no puede superar el valor de adquisición del inmueble y, tratándose de viviendas, el límite se refiere a la construcción, dejando fuera el suelo, que no es amortizable.
Este tope se aplica con independencia de que el contribuyente haya tomado como base anual el valor catastral o el valor de adquisición, ya que el valor catastral solo sirve para calcular la amortización anual, pero el límite máximo de amortización acumulada siempre viene determinado por el valor de adquisición del inmueble, excluido el suelo.
¿Cuándo deja de resultar fiscalmente deducible la amortización del inmueble?
Aunque la Ley del IRPF no lo establezca de forma expresa, el TEAC concluye que la deducción por amortización deja de resultar fiscalmente procedente cuando se ha recuperado íntegramente el valor amortizable del inmueble, lo que implica que no puede prolongarse indefinidamente, sino solo hasta recuperar el valor fiscal de la construcción.
A partir de ese momento, el casero ya no puede seguir minorando sus ingresos del alquiler por este concepto. No se trata de una sanción ni de un cambio normativo, sino de una interpretación que aclara los límites de una práctica extendida entre los contribuyentes.
Este pronunciamiento refuerza la seguridad jurídica, al fijar un criterio único; obliga a los propietarios a llevar un mejor control de la amortización acumulada y evita que la deducción se prolongue más allá del coste real del inmueble.
Un criterio del TEAC con impacto directo en la fiscalidad del alquiler
El TEAC deja claro que la amortización fiscal de las viviendas en alquiler no puede aplicarse de forma indefinida. Aunque la Ley del IRPF no lo diga expresamente, la deducción deja de resultar procedente cuando se alcanza el valor amortizable.
Este criterio, con impacto directo en la tributación del alquiler, refuerza una interpretación coherente del concepto de amortización y pone de relieve la importancia de llevar un control adecuado de la amortización acumulada en los inmuebles arrendados.
