Cuando se alquila una vivienda, tanto el propietario como el inquilino tienen una serie de derechos y obligaciones que deben cumplir durante la vigencia del contrato. Una de las cuestiones más conflictivas que pueden surgir al finalizar el arrendamiento es la relativa a los desperfectos que pueda presentar el inmueble y quién debe hacerse cargo de su reparación.
En este artículo vamos a explicar cuál es la normativa aplicable, qué criterios se utilizan para determinar la responsabilidad del inquilino por los daños causados en la vivienda y cómo puede reclamar el propietario en caso de que el arrendatario se niegue a pagarlos.
¿Qué dice la ley sobre los desperfectos en el alquiler?
La Ley de Arrendamientos Urbanos es la norma que regula los contratos de alquiler de viviendas en España. En su Artículo 21 establece que:
- El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los Artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
- El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que incumban al arrendador, a los efectos de que este pueda examinar su procedencia y urgencia.
- El arrendatario está obligado a realizar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
- Las partes podrán pactar que el arrendatario asuma la obligación de realizar a su cargo determinadas obras o mejoras en la vivienda.
Por tanto, según la ley, el propietario debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, salvo que los daños sean imputables al inquilino. Por su parte, el inquilino debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones derivadas del uso normal de la vivienda y de aquellas obras o mejoras que haya pactado con el propietario.
¿Cómo se determina la responsabilidad del inquilino por los desperfectos?
Para determinar si el inquilino es responsable o no de los desperfectos que presenta la vivienda al finalizar el contrato, hay que tener en cuenta varios aspectos:
- El estado inicial de la vivienda: es conveniente que tanto el propietario como el inquilino hagan un inventario detallado del estado y equipamiento de la vivienda antes de firmar el contrato y lo adjunten al mismo. De esta forma, se podrá comprobar si ha habido algún deterioro durante el arrendamiento y quién lo ha causado. Si no se ha hecho constar nada en el contrato, se sobreentiende que el estado de la vivienda y los enseres se encuentran en perfecto estado.
- El tipo y causa de los desperfectos: hay que distinguir entre los daños causados por el uso normal y ordinario de la vivienda, que no son responsabilidad del inquilino, y los daños causados por un uso negligente o abusivo, que sí lo son. Por ejemplo, no es lo mismo que se rompa un cristal por un accidente fortuito o por una causa inevitable (como una tormenta), que por un golpe intencionado o por una falta de cuidado del inquilino. Tampoco es lo mismo que se desgaste la pintura o el barniz por el paso del tiempo, que por haber colgado objetos o haber hecho agujeros en las paredes.
- La fianza: según el Artículo 36 de la LAU, el propietario puede exigir al inquilino una fianza equivalente a una mensualidad de renta (o de dos en caso de uso distinto del de vivienda) para garantizar sus obligaciones contractuales. Esta fianza debe ser devuelta al inquilino al finalizar el contrato, salvo que haya impagos o desperfectos imputables al mismo. En ese caso, el propietario puede quedarse con la parte proporcional de la fianza necesaria para cubrir las cantidades adeudadas o los costes de reparación.
¿Cómo puede reclamar el propietario los desperfectos al inquilino?
Si al finalizar el contrato se detectan daños en la vivienda o en el mobiliario imputables al inquilino, el propietario tiene varias opciones para reclamarlos:
- La vía amistosa: es la medida inicial para conocer la disposición del inquilino a la hora de hacerse cargo de los desperfectos. Se trata de comunicarle al arrendatario por medios formales y fehacientes (burofax, correo electrónico certificado, etc.) los daños apreciados y su valoración detallada, expresando que se va a proceder a utilizar la fianza para su reparación o reclamando su pago si superan el importe de la misma. Si el inquilino acepta su responsabilidad y paga voluntariamente los daños causados, se evitará tener que acudir a otras instancias más costosas y complejas.
- La vía judicial: si el inquilino no quiere responder a los daños causados o no hay acuerdo sobre su cuantía o responsabilidad, se deberá interponer una demanda judicial ante el Juzgado competente (el del lugar donde se encuentre la vivienda). Para ello, será necesario contar con un abogado y un procurador (salvo que se trate de una reclamación inferior a 2.000 euros) y presentar las pruebas pertinentes para demostrar los desperfectos y su valoración (facturas, presupuestos, fotografías, peritajes, etc.). El proceso judicial puede durar varios meses o incluso años hasta obtener una sentencia firme que resuelva el conflicto.
Es responsabilidad del inquilino pagar los desperfectos cuando sean imputables al uso negligente o abusivo
Por tanto, es responsabilidad del inquilino pagar los desperfectos en la vivienda cuando finaliza el contrato cuando sean imputables al uso negligente o abusivo del inmueble. Para evitar conflictos innecesarios, es recomendable hacer un inventario detallado del estado inicial y final de la vivienda y comunicarse con claridad y respeto entre las partes. Si no hay acuerdo amistoso sobre los daños causados o su valoración, se podrá acudir a la vía judicial.
