Imagina que ha llegado el momento de poner punto final a tu contrato de alquiler. Has encontrado un nuevo hogar perfecto para mudarte o simplemente es hora de dar el siguiente paso. O tal vez te encuentres al otro lado y estés percibiendo unos ingresos por un piso que tienes en alquiler: ¿cómo te aseguras de que todo termine de la mejor manera posible, sin cabos sueltos y sin futuras complicaciones? ¡En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber!
¿Cómo pongo fin al contrato de arrendamiento?
Existen dos formas principales de dar por finalizado un contrato de alquiler, cada una con sus propios matices y pasos específicos.
Terminar un contrato de alquiler de mutuo acuerdo
Cuando ambas partes están conformes al cerrar la relación de manera amigable y definitiva, deben firmar un acuerdo de terminación con liquidación (o de mutuo acuerdo), donde se entregan las llaves y se sellan todas las obligaciones. Esto evitará futuras reclamaciones, siendo la opción ideal cuando tanto propietario como inquilino estéis conformes en los términos.
¿Qué hacer cuando no hay consenso al finalizar el contrato?
En este caso, nos veríamos en la tesitura de redactar un documento de finalización unilateral. Se aplica cuando una de las partes decide terminar el contrato sin el acuerdo de la otra. Esto puede dejar ciertas obligaciones abiertas y dar lugar a futuros conflictos, por lo que seguirá regulando la relación entre las dos partes hasta que todas las obligaciones se hayan cumplido.
| Parámetro | Mutuo Acuerdo | Unilateral |
|---|---|---|
| Consentimiento | Ambas partes están de acuerdo | Solo una parte decide finalizar el contrato |
| Proceso | Sencillo, con acuerdo y firma de ambas partes | Puede requerir notificaciones legales y documentos formales |
| Riesgo de conflicto | Bajo, ya que ambas partes están conformes | Alto, porque puede haber disputas y futuras reclamaciones |
| Documentación | Acuerdo de terminación con liquidación | Notificación formal y la requerida para posibles procedimientos |
| Tiempo de resolución | Rápido y eficiente | Puede prolongarse debido a las disputas y procesos legales |
5 consecuencias de finalizar (por escrito) el contrato de alquiler
Las repercusiones de finalizar un contrato de alquiler varían según el tipo de acuerdo elegido, aunque normalmente producirá estos efectos:
- Recuperación del inmueble: establece cuándo el propietario vuelve a tener la posesión.
- Estado de devolución: permite documentar cómo se encuentra el inmueble y reclamar por los desperfectos.
- Obligaciones: dejará constancia de las que el inquilino aún no ha cumplido, como el abono de ciertos suministros y también cuándo dejará de pagar la renta.
- Fianza: determina si el propietario puede retener la fianza de forma total o parcial y cuándo y cómo la devolverá.
- Derechos y deberes del arrendador: detalla las demás obligaciones del propietario al final del contrato, así como los derechos que puede ejercitar.
¿Cómo redactar un documento de preaviso para rescindir el contrato de alquiler?
Terminar el contrato de arrendamiento puede parecer complicado, pero con la información y el asesoramiento correctos, puede ser más fácil. Recuerda dejar constancia por escrito de los motivos, como el impago, ciertos desperfectos o tu necesidad de recuperar la vivienda conforme al artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), las fechas de rescisión y salida del inmueble, así como los datos personales de las partes implicadas.
Puedes enviar un email a una dirección de correo electrónico facilitada por el inquilino que conste como medio de comunicación válido en el propio contrato de arrendamiento. En cualquier caso, el burofax siempre será la mejor opción. Aplicaciones de mensajería como WhatsApp suelen dar más problemas, así que no te las recomendamos para estos fines. De todas formas, lo que sí puedes hacer es enviar un mensaje recordando a la otra parte que debe revisar su bandeja de entrada.
5 mitos sobre la finalización de los contratos de alquiler
Es común que surjan dudas y confusiones sobre los derechos y obligaciones del inquilino y del propietario. Vamos a desmentir algunos de los mitos más frecuentes para que puedas manejar ciertas situaciones con más confianza y claridad.
Mito 1: “El inquilino puede dejar el piso cuando quiera”
Realidad: imagina que decides mudarte a un nuevo lugar. Aunque podrías pensar que puedes dejar el piso sin previo aviso, la realidad es distinta. Como inquilino debes cumplir con los términos del contrato de alquiler, que usualmente incluyen un periodo de preaviso.
Puedes desistir del contrato en cualquier momento, pero siempre que hayan pasado al menos seis meses, notificando a tu arrendador con al menos 30 días de antelación. Al abandonar el inmueble sin proporcionar el preaviso requerido, el propietario puede exigirte el pago del alquiler correspondiente hasta el final del periodo de notificación.
Mito 2: “La fianza siempre se devuelve íntegramente al finalizar el contrato”
Realidad: todo depende del estado en que se devuelva el inmueble y del cumplimiento de las obligaciones por parte del inquilino. El propietario puede retener parte de ella o su totalidad para cubrir deudas pendientes o los daños que pueda acreditar.
Al finalizar el contrato, es recomendable que el propietario y el inquilino realicen una inspección conjunta del inmueble. Cualquier desperfecto que exceda el desgaste normal puede justificar la retención de la fianza.
Mito 3: “No es necesario firmar un documento de terminación del contrato”
Realidad: puede parecer innecesario, pero un acuerdo de terminación, también conocido como “recibo de llaves” o “acuerdo de finiquito”, detalla el estado del inmueble, las obligaciones pendientes y los términos de devolución de la fianza, proporcionando una clara evidencia de que ambas partes están de acuerdo con las condiciones de la rescisión. Esto evitará (o al menos, limitará) posibles malentendidos o enfrentamientos legales.
Mito 4: “El propietario puede retener la fianza indefinidamente”
Realidad: el artículo 36.4 de la LAU obliga al propietario a devolver la fianza en un plazo máximo de un mes tras la finalización del contrato, una vez deducidas las cantidades necesarias para cubrir los daños o deudas pendientes. Retenerla más allá de este plazo sin una justificación válida es ilegal y el inquilino podrá reclamar esta cantidad junto a los intereses legales generados.
Mito 5: “El contrato de alquiler termina automáticamente al vencimiento del plazo”
Realidad: aunque un contrato de alquiler de vivienda habitual tenga fecha de finalización, no siempre termina de forma automática. Según el artículo 9 de la LAU, si el inquilino no notifica su intención de no renovar, se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 5 años o de 7 cuando el arrendador es una persona jurídica.
Para evitar esta prórroga, informa a tu casero con al menos 30 días de antelación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, ¡pero mejor hazlo antes y no apures los plazos!
Si necesitas tu vivienda y quieres recuperarla conforme al artículo 9.3, tendrás que notificárselo al inquilino con al menos con dos meses de antelación a la fecha en que vayas a necesitarla.
7 tips legales para la finalización del contrato de alquiler
Para terminar, vamos a darte algunos consejos fáciles de aplicar que te ayudarán a poner fin a tu contrato de alquiler evitando complicaciones futuras:
1. Revisa detenidamente el contrato, ya que contiene las cláusulas sobre la terminación, los plazos de notificación y la devolución de la fianza.
2. Comunica tu intención por escrito utilizando métodos de comunicación que dejen constancia de la entrega, como un burofax.
3. Haz una inspección conjunta del inmueble y documenta el estado con fotos y un informe detallado. Esto ayudará a prevenir disputas sobre posibles daños y la devolución de la fianza. Anexar un inventario fotográfico al contrato de alquiler puede ser clave.
4. Gestiona la devolución de la fianza correctamente. Si has estado viviendo de alquiler, asegúrate de que todos los pagos estén al día y que el inmueble se devuelva en buen estado es esencial. Los propietarios, por su parte, deben devolver la fianza en un plazo máximo de 30 días tras la finalización del contrato, descontando las cantidades necesarias para cubrir daños en la vivienda o deudas pendientes.
5. Documenta todo: mantén un registro de las conversaciones y documentos relacionados. Esto incluye correos electrónicos, cartas, informes de inspección y el acta de finalización del contrato. Piensa en esto como un archivo de pruebas será crucial en caso de disputas legales.
6. Consulta la legislación vigente: estar al día con la LAU y cualquier cambio legislativo que pueda afectar tu situación es fundamental. El Gobierno ha introducido numerosas modificaciones legales y se esperan más reformas durante los próximos meses, así que actualízate de forma periódica leyendo este blog.
7. Elabora un documento de finalización: es tu garantía de que todo se ha cerrado correctamente. Este documento debe incluir:
- La fecha de finalización del contrato.
- El estado del inmueble.
- Las (posibles) obligaciones pendientes de ambas partes.
- Los términos de la devolución de la fianza.
Tip extra: ¡cuidado con los modelos!
A estas alturas, tal vez te preguntes por qué no hemos incluido un ejemplo de acuerdo de finalización en este artículo.
Ponte en situación: has decidido dar el paso y necesitas un documento para terminar tu contrato y cerrar este capítulo. Te diriges a Google en busca de un acuerdo de extinción, encuentras uno que te gusta y piensas: “¡Genial, esto es lo que necesito!”.
Antes de que pulses “imprimir” y lo firmes, déjame hacerte una pequeña advertencia que podría ahorrarte más de un dolor de cabeza.
Cada contrato es único, y por eso tu acuerdo de extinción también debería serlo. Los modelos que encuentres en la red pueden ser un buen punto de partida, pero no dejan de ser genéricos.
Si bien pueden parecer completos, sus cláusulas no siempre se ajustarán a tu situación específica. Imagina descubrir más tarde un pequeño detalle que no cubriste porque la plantilla que usaste no lo mencionaba. No te gustaría verte en esas, ¿verdad?
En lugar de otro ejemplo (más) para copiar y pegar, voy a regalarte un consejo: uses el que uses adáptalo a tu realidad particular.
Tómate el tiempo necesario para ajustar las cláusulas y, cuando te surjan dudas, consulta con un abogado para identificar los cabos sueltos que ningún modelo puede atar.
Con la información correcta y un enfoque metódico, puedes cerrar este capítulo de manera ordenada y sin problemas. Si necesitas más ayuda o asesoramiento legal, ponte en contacto con nosotros para proteger tus intereses en cada paso del camino.
