El Gobierno ha lanzado una línea de avales de 2.500 millones de euros a través del Instituto de Crédito Oficial para facilitar la compra de viviendas a jóvenes y familias. El aval ICO del 20% de la hipoteca permite a los compradores obtener hasta el 100% del importe de la vivienda y se estima que 50.000 hogares podrán beneficiarse.
¿Qué es el aval ICO del 20% para comprar una casa?
El aval ICO es una garantía para cubrir el 20% de la entrada de la hipoteca. Esto significa que, en lugar de tener que ahorrar el 30% del precio de la vivienda (el 20% para la entrada y alrededor del 10% para impuestos y otros gastos), en principio solo tendrás que reunir en torno a un 10% del valor de la vivienda. Si el inmueble dispone de calificación energética D o superior, se podrá avalar hasta el 25% del importe.
Requisitos para optar a estos avales
- Edad y situación familiar: esta línea de avales se dirige a menores de 35 años y a familias con menores a cargo.
- Ingresos anuales: deben ser inferiores a 37.800 euros anuales (4,5 veces el IPREM). Cuando son dos compradores, los ingresos pueden alcanzar los 75.600 euros. Este límite podrá incrementarse en 0,3 veces el IPREM (2.520 euros brutos anuales) por cada menor a cargo y en el caso de familia monoparental el límite se podrá incrementar en un 70% adicional.
- Residencia legal en España: debes haber residido en los últimos dos años anteriores de manera acreditada e ininterrumpida. En el caso de que sean dos personas las prestatarias, ambas deben cumplir el requisito.
- Patrimonio: debe ser inferior a los 100.000 euros.
- Tipo de vivienda: el aval del ICO se puede solicitar para la compra de la primera vivienda para que sea de uso habitual y permanente.
No podrás acogerte al aval ICO del 20% si ya tienes una vivienda, salvo excepciones
No podrás acogerte a esta línea de avales si ya eres propietario de otra vivienda, independientemente de la forma de adquisición. Sin embargo, existen algunas excepciones a esta regla:
Propiedad parcial por herencia
Cuando tienes el derecho de propiedad sobre una parte alícuota de una vivienda y obtenida por herencia, todavía podrás acogerte a esta línea de avales.
Indisponibilidad de la vivienda
Si eres titular, pero puedes acreditar la no disponibilidad por una causa ajena a tu voluntad (como separación o divorcio) o cuando la vivienda sea inaccesible por razón de discapacidad para ti o para alguien que forme parte de tu unidad de convivencia, también podrás acogerte.
Será tu vivienda habitual durante 10 años
El plazo del aval ICO será por un máximo de 10 años desde que formalices la operación, al margen de la amortización del préstamo hipotecario y durante ese plazo tendrás que mantenerla como tu residencia habitual, pudiendo destinarla a alquiler si acreditas circunstancias que exijan el cambio de vivienda, como un matrimonio, separación, traslado o empleo más ventajoso, entre otras.
¿Cómo solicitar el aval ICO del 20%?
Para solicitar el aval ICO del 20%, debes seguir estos pasos:
- Identifica si cumples con los requisitos: del apartado anterior.
- Acude a una entidad colaboradora: infórmate sobre las entidades colaboradoras que se sumen a la iniciativa. Podrá pedirse una vez el Gobierno y el ICO cierren el convenio que pondrá en marcha la medida. Cuando estas entidades se hayan adherido, tendrás hasta el 31 de diciembre de 2025 para presentar tu solicitud.
- Presenta tu solicitud: si cumples con los requisitos, se tramitará tu solicitud de hipoteca contando con el ‘extra’ del aval del Estado.
¿Cómo afecta el aval ICO del 20% a la cantidad que necesito ahorrar para comprar una vivienda?
El aval del 20% tiene un impacto significativo en la cantidad inicial para comprar una casa. Normalmente, los bancos conceden hasta el 80% del precio de una vivienda (70% cuando el inmueble se destine a un uso diferente), mientras que los compradores aportan un 20% de sus ahorros para la compra.
Con este aval, el banco podría prestarte hasta el 100% del precio de la vivienda. En lugar de reunir el 30% del precio de la vivienda (el 20% para la entrada y alrededor del 10% para impuestos), solo tendrías que ahorrar en torno a un 10% del valor de la vivienda destinado a impuestos.
¿Cómo funcionaría el aval de compra de vivienda en el caso de una casa de 100.000 euros?
Imaginemos que quieres comprar una casa de 100.000 euros. Si el banco te presta el 80%, sin el aval tendrías que aportar 20.000 euros para la entrada. Con el aval del 20% el banco te prestaría el 100% del precio de la vivienda (el 80% general más el 20% avalado).
Cómo calcular el precio de la vivienda con el aval ICO del 20%
- Lo primero que debes tener en cuenta son tus ahorros: deberás tener aproximadamente un 10% para los gastos e impuestos derivados de la compraventa de la vivienda.
- Tus ingresos mensuales y el aval del 20%: los bancos suelen conceder hipotecas que no superen el 35% de tus ingresos mensuales. Por lo tanto, deberás calcular cuánto puedes pagar mensualmente y ajustar el precio de la vivienda en consecuencia.
- El precio de la vivienda y el aval del 20%: el ICO avalará el 20% del coste de la compraventa o de la tasación. Además, se bonificará la compra de aquellas viviendas que tengan calificación energética sostenible.
Por ejemplo, si tienes ahorrados 10.000 euros y tus ingresos mensuales te permiten pagar una cuota de 500 euros al mes, en principio podrías permitirte una vivienda de hasta 100.000 euros: hasta ahora el banco estaba dispuesto a prestarte el 80% (80.000 euros), mientras que con esta medida, el Gobierno avalará el 20% restante (20.000 euros), alcanzando la totalidad del importe.
Gastos adicionales que no cubre el aval ICO
Es habitual comprar a un particular a través de una agencia inmobiliaria, cuyos honorarios no suelen bajar del 3% del precio del inmueble. Siguiendo con el ejemplo anterior, podríamos considerar un mínimo de 3.000 euros a los que habría que sumar el IVA: 3.630 euros en total.
En cuanto al contrato de arras, el porcentaje suele oscilar entre el 5% y el 15% del precio de compraventa, siendo el 10% lo más habitual. En este caso, serían 10.000 euros, por lo que solo para cubrir estos dos conceptos, desembolsarás 13.630 euros.
Este es solo un ejemplo y tanto los honorarios como las arras pueden ser negociables, pero debes tener en cuenta todos estos factores, ya que aún contando con este aval, los gastos iniciales pueden superar el 10% del precio de compraventa.
¿Cuál es la diferencia entre una subvención y un aval?
La diferencia entre una subvención y un aval radica principalmente en su naturaleza y en las obligaciones que conllevan. Una subvención es una ayuda económica que se otorga para apoyar una actividad o proyecto. Normalmente, las subvenciones no tienen que ser devueltas, a menos que no se cumplan las condiciones bajo las cuales se otorgaron. Por otro lado, un aval es una garantía para asegurar el cumplimiento de una obligación.
¡Tip extra! Ventajas para jóvenes (y no tan jóvenes) andaluces al comprar una vivienda
Si vives en Andalucía, te alegrará saber que cuentas con ventajas adicionales al comprar una vivienda, porque la Junta de Andalucía ya concedía avales para menores de 35 años del 15% del coste de adquisición de su primera vivienda.
Más beneficios fiscales en Andalucía: ahorra en impuestos al comprar tu vivienda
Los menores de 35 años pueden disfrutar de una reducción en el tipo de gravamen aplicado al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se aplica al transmitir bienes o derechos entre particulares. Este tributo suele oscilar entre el 4% y el 10%, dependiendo de la Comunidad Autónoma, y en Andalucía se sitúa actualmente en el 7% el tipo general de gravamen aplicable a bienes inmuebles.
Siempre que el inmueble que adquieras se trate de tu vivienda habitual y no supere los 150.000 euros, se te aplicará un tipo del 6%, ¡y si todavía no has cumplido los 35 será del 3,5%!
Además, cuando lo adquiera un matrimonio o pareja de hecho, será suficiente que el requisito de la edad lo cumpla un miembro de la pareja. Existen otros supuestos en los que también se podrá aplicar este tipo reducido y que puedes revisar en el artículo 43 de la Ley de Tributos Cedidos de Andalucía. Recuerda que en JJF también te asesoramos fiscalmente.
4 mitos sobre los avales ICO del 20%
Como ya es costumbre en este blog, vamos a terminar este artículo desmontando algunos de los mitos que han circulado sobre estos avales.
Mito 1: El Gobierno presta dinero a los compradores de viviendas
Realidad: el Gobierno no presta dinero, sino que actúa como avalista de una parte de la hipoteca (hasta el 20%). Así que, aunque parezca que el Gobierno te está dando dinero, en realidad está poniendo su garantía para que tú puedas acceder a tu vivienda soñada.
Mito 2: El aval del 20% no aumenta la cantidad de dinero que debes devolver
Realidad: aunque el Gobierno actúa como avalista, los compradores de viviendas todavía tendrán que devolver el 100% del préstamo. Aunque el aval pueda facilitarte el acceso a la hipoteca, no te libera de la responsabilidad de devolver el importe. De hecho, al aumentar el préstamo, también lo harán los intereses que pagarás a lo largo del tiempo, por lo que es crucial que consideres cuidadosamente las opciones y hagas tus cálculos antes de tomar una decisión.
Mito 3: Todos los compradores de viviendas pueden beneficiarse del aval del 20%
Realidad: este aval está destinado específicamente a jóvenes menores de 35 años y familias con menores a cargo que, siendo solventes, no disponen de los ahorros previos para poder dar la entrada necesaria para comprar una casa. Por lo tanto, no todos los compradores de viviendas pueden beneficiarse de este aval.
Mito 4: El aval del 20% es una subvención
Realidad: algunas personas pueden confundir el aval con una subvención. Sin embargo, una subvención es una ayuda económica que no tiene que ser devuelta, mientras que un aval es una garantía que se proporciona para asegurar el cumplimiento de una obligación.
Esperamos que esta guía te ayude a entender mejor cómo funciona el famoso aval del 20%. Recuerda que siempre es buena idea consultar con un profesional antes de tomar una decisión financiera tan importante y que estamos aquí para ayudarte a navegar por estos temas tan complejos.
