Imagina que tienes una vivienda que alquilas por temporadas. Hasta ahora, solo tenías que encontrar un inquilino, firmar un contrato y gestionar los pagos. Pero a partir del 1 de julio de 2025, esto cambia: si no inscribes tu vivienda en el nuevo registro único de alquiler y quieres publicarla en plataformas que permitan formalizar contrato y pago a distancia, no podrás alquilarla en esas plataformas.
¿Suena serio? Lo es. España ha dado un paso adelante en la regulación del mercado de alquiler de corta duración, y esta normativa afectará a propietarios y plataformas digitales. Si tienes una vivienda en alquiler de temporada o estás pensando en invertir, esto te interesa (y mucho).
¿Qué es el registro único de alquiler?
Se trata del registro establecido por el Real Decreto 1312/2024, que obliga a inscribir aquellas viviendas de corta duración (temporada o turística) que se comercialicen en plataformas en línea que permitan formalizar contratos y pagos a distancia. Su finalidad es regular el mercado de alquiler vacacional, evitar fraudes y mejorar la transparencia mediante la obtención de un código de inscripción.
El trámite se realiza a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (dependiente del Colegio de Registradores). Una vez validados los datos, el propietario recibirá un número de registro que deberá incluir de forma visible en todas las plataformas habilitadas para cerrar reservas y pagos online, de acuerdo con el Reglamento (UE) 2024/1028. Las plataformas que permitan contratar a distancia quedarán obligadas a verificar dicho código antes de publicar o confirmar cualquier reserva.
¿Cuándo entra en vigor el registro único de alquiler de temporada?
La normativa se implementa en dos fases, tal y como prevé la disposición final cuarta:
- 2 de enero de 2025 → Se abre el registro, pero aún no es obligatorio.
- 1 de julio de 2025 → Se convierte en obligatorio para todos los propietarios y gestores.
¿El registro único de alquiler de temporada afecta a los alquileres de larga duración?
No, esta normativa se aplica a los que tengan como destino uno diferente al de arrendamiento de vivienda, regulado en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Guarda alguna relación el registro único de alquiler de temporada con la normativa de vivienda turística?
Sí, ya que debe figurar en el registro cualquier arrendamiento de corta duración, sea por motivos turísticos, laborales o de estudios. Recuerda que si eliges la modalidad de alquiler turístico, puede que necesites una licencia específica.
¿Cómo incluyo mi vivienda en el registro único de alquiler de temporada?
Si quieres alquilar tu vivienda, estos son los pasos que debes seguir para recibir tu número de registro único:
- Accede a la plataforma oficial: el registro se gestiona a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, que depende del Colegio de Registradores.
- Completa el formulario introduciendo la información requerida sobre tu vivienda, incluyendo su ubicación y características.
- Adjunta la documentación obligatoria para validar tu registro.
¿Qué documentación necesito presentar para registrar mi vivienda?
Para completar la solicitud en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (Colegio de Registradores) deberás aportar:
- Referencia catastral de la finca.
- Dirección exacta: calle, número, piso y escalera.
- Detalles del tipo de arrendamiento: vivienda completa o alquiler por habitaciones.
- Certificado energético en vigor.
- Permiso municipal o licencia turística, en caso de que la normativa autonómica o local lo exija.
- Título de propiedad o documento que acredite la titularidad del inmueble.
¿Cuáles son las obligaciones legales para los arrendadores?
Si alquilas una vivienda por temporadas, debes:
✅ Cumplir con la normativa local, obteniendo las licencias necesarias.
✅ Registrar tu propiedad antes de anunciarla en cualquier plataforma.
✅ Actualizar la información en caso de cambios en el uso de la vivienda.
✅ Declarar los ingresos obtenidos y pagar los impuestos correspondientes.
¿Plataformas como Airbnb o Booking verificarán si mi vivienda está en el registro único de alquiler?
Sí, plataformas que permiten formalizar el contrato y el pago íntegramente a distancia, como Airbnb o Booking, estarán obligadas a comprobar que las viviendas anunciadas cuenten con el código de registro. Si intentas anunciar en estas webs o aplicaciones sin tu número de inscripción, tu oferta será bloqueada y no podrás completar la reserva.
Quedan fuera de esta obligación los portales donde solo se publican anuncios clasificados sin motor de reserva. En estos, no se exige verificar el número de registro, pero, si finalmente la reserva se formaliza en una plataforma de contratación online, sí se requerirá el código para completar la operación.
¿Cómo afecta esta normativa a los inquilinos que alquilan por temporada?
Si eres inquilino, esta normativa juega a tu favor. Antes, alquilar una vivienda de temporada podía ser un salto al vacío: anuncios dudosos, propietarios sin contrato y problemas para reclamar tus derechos. Con el nuevo registro único de arrendamientos, las viviendas alquiladas bajo esta modalidad estarán identificadas y verificadas, lo que se traduce en más seguridad y menos riesgo de fraudes.
¿Las casas rurales también tienen que inscribirse en el nuevo registro único?
Según ha informado ASETUR (Asociación Española de Turismo Rural), tras mantener reuniones con el Ministerio de Vivienda, los alojamientos ya inscritos en los registros autonómicos de turismo quedan fuera de la nueva obligación estatal. Es decir, si tu casa rural está legalmente registrada como alojamiento turístico en tu comunidad autónoma, no tendrás que duplicar el trámite a nivel estatal.
¿El motivo? Las casas rurales no se consideran viviendas vacacionales ni arrendamientos ocasionales, sino parte de un modelo turístico profesionalizado que ya está controlado por la administración autonómica. Lo que deberás hacer es incluir el número de registro autonómico en los anuncios que publiques en plataformas como Booking o Airbnb.
3 mitos sobre el registro único de alquiler temporal
Para evitarte disgustos, aquí desmontamos las creencias erróneas más extendidas sobre esta nueva obligación:
❌ “Si solo alquilo mi vivienda unos meses, no necesito incluirla en el nuevo registro”
✅ La normativa no establece excepciones por la frecuencia del alquiler. Si publicas tu vivienda en una plataforma que permita formalizar contratos y pagos a distancia (como Airbnb o Booking), deberás inscribirla, aunque solo lo hagas durante unas semanas o una vez al año. Lo que importa no es cuánto tiempo alquiles, sino el canal que utilizas y la modalidad del arrendamiento.
❌ “Si solo alquilo una habitación, no necesito registrarla”
✅ La normativa cubre tanto la vivienda completa como el alquiler por habitaciones. Si ofreces una habitación en plataformas que permitan formalizar contrato y pago a distancia, debes inscribir esa habitación en el Registro Único de Arrendamientos, aunque sigas viviendo en el resto del piso. Lo que importa es que la reserva y el cobro se cierren online.
❌ “Si alquilo solo a estudiantes o trabajadores temporales y no es con fines turísticos, no necesito registrar mi piso”
✅ La norma no diferencia el motivo del alquiler: todo arrendamiento de corta duración (ya sea por turismo, estudios, trabajo u otros) que se ofrezca en plataformas que formalizan reserva y pago a distancia debe inscribirse. No vale argumentar que “no es turístico”: si la contratación se cierra en línea, exige número de registro.
❌ “Si registro mi vivienda, podré alquilarla sin más requisitos”
✅ Registrar tu vivienda es solo el primer paso, pero no te exime de cumplir con otros requisitos como:
- Declarar tus ingresos en Hacienda y pagar los impuestos correspondientes.
- Verificar si necesitas una licencia turística en tu comunidad autónoma.
- Incluir el número de registro en los anuncios y contratos.
- Cumplir con la normativa local de tu ayuntamiento.
❌ “Si vivo en el piso y solo subarriendo una habitación, no hace falta el registro”
✅ Vivir junto al inquilino no te exime del registro cuando utilizas plataformas de reserva online. Aunque el arrendamiento sea de una habitación dentro de tu propia vivienda, si lo publicitas en una web que formaliza la reserva y el pago a distancia, sigues necesitando tu número de inscripción. El criterio no es quién ocupa el resto del inmueble, sino que el contrato se gestione online.
5 tips para alquilar tu vivienda por temporadas sin problemas
Para evitarte sorpresas desagradables, aquí tienes unos consejos prácticos que te ayudarán a cumplir con la normativa:
1. No esperes al último momento para registrar tu vivienda
Accede a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos cuanto antes y reúne la documentación necesaria. No lo dejes para el último día, ya que si falta algún documento o hay retrasos administrativos, podrías perder ingresos al no poder alquilar en tiempo y forma. Si gestionas varias propiedades, planifica el registro con antelación y lleva un control de cada trámite.
2. Asegúrate de que toda la documentación está en regla
El registro no es solo un trámite. Para completarlo, debes presentar ciertos documentos que acrediten que tu vivienda cumple con la legalidad. Si falta alguno, te lo rechazarán y no podrás alquilar. Consulta con el ayuntamiento o comunidad autónoma si necesitas algún permiso adicional, ya que las normativas pueden variar según la zona.
3. Comprueba que el número del registro único de alquiler aparece en tus anuncios
Verifica que el número de registro aparece en los anuncios que subas a Airbnb, Booking, Idealista, etc. y revisa que la información coincida exactamente con la del registro.
4. Haz revisiones periódicas para evitar sorpresas
Las normativas pueden cambiar y lo que hoy es legal, mañana puede requerir nuevos trámites. Mantener tu información actualizada es clave, ya que de lo contrario, podrías incumplir la ley sin darte cuenta.
- Comprueba que tu documentación sigue vigente.
- Si hay modificaciones en tu vivienda, asegúrate de que cumple con todos los requisitos.
- Síguenos en Facebook e Instagram para conocer las modificaciones y recibir consejos legales.
5. Infórmate a través de fuentes oficiales
En internet hay mucha información errónea o desactualizada sobre alquileres de temporada. Si te guías por mitos o consejos de foros sin base legal, podrías cometer errores que te cuesten caro. Evita guiarte solo por experiencias de otros propietarios.
Cada caso es diferente y la normativa puede cambiar según la ubicación de tu vivienda. Ahora que ya sabes la verdad, haz las cosas bien desde el principio: registra tu vivienda y evita que un error te cueste tiempo y dinero.
