Has decidido alquilar tu piso turístico a través de una plataforma. Publicas el anuncio, recibes tus primeras reservas y todo marcha sobre ruedas… Hasta que un vecino te recuerda que sin el permiso de la comunidad, ahora es ilegal.
Esto es lo que ocurre desde el 3 de abril, con la entrada en vigor de la nueva normativa sobre alquileres turísticos en España. De ahora en adelante, para alquiler en esta modalidad necesitarás el visto bueno de tres quintos de los vecinos.
¿Qué cambia en la Ley de Propiedad Horizontal para los pisos turísticos?
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia refuerza el papel de las comunidades de vecinos a la hora de regular el alquiler turístico, introduciendo varios cambios en la Ley de Propiedad Horizontal.
Estas modificaciones afectan al artículo séptimo y diecisiete y añade una Disposición Adicional Segunda, que blinda los derechos de quienes ya alquilan su vivienda. Si tienes o piensas tener un piso turístico, te interesa conocer estos cambios.
¿Necesito permiso de mi comunidad para alquilar un piso turístico?
Sí. Hasta ahora, si la comunidad de propietarios no decía nada al respecto, podías alquilar tu vivienda a turistas sin problema, pero desde el 3 de abril de 2025, es justo al revés: sin la aprobación expresa de tres quintos de los vecinos, el alquiler turístico está prohibido.
¿Qué pasa si alquilo mi piso turístico sin autorización?
Si decides saltarte esta norma, el presidente de la comunidad podrá exigirte que ceses la actividad inmediatamente. Además, cualquier vecino afectado podrá emprender acciones judiciales para impedir el alquiler.
¿Los pisos turísticos actuales necesitan autorización de la comunidad?
No. La Disposición Adicional Segunda protege los pisos turísticos ya existentes. Si ya estabas alquilando tu vivienda como piso turístico antes del 3 de abril de 2025, no te preocupes: no tienes que pedir permiso a la comunidad para seguir con la actividad.
¿Cuánto se puede ganar con un piso turístico en comparación con el alquiler tradicional?
El rendimiento económico de un piso turístico suele ser superior al del alquiler tradicional, pero depende de varios factores: ubicación, demanda y calidad del inmueble. Mientras que un alquiler de larga duración garantiza ingresos estables, el alquiler turístico puede multiplicar los beneficios en zonas con alta afluencia de visitantes. Sin embargo, hay que tener en cuenta la estacionalidad, los costes de gestión, la regulación vigente y los beneficios fiscales de los inmuebles destinados a vivienda habitual.
¿Qué ventajas tiene gestionar un piso turístico en lugar de un alquiler de larga duración?
Si buscas mayor rentabilidad y flexibilidad, el alquiler turístico es una gran opción. Te permite ajustar precios según la temporada y recuperar el uso de la vivienda cuando lo necesites. Además, el pago suele ser por adelantado y reduces el riesgo de impagos prolongados, pero no olvides que requiere una gestión más activa y ciertos requisitos legales que debes cumplir.
¿Cómo puedo mejorar la rentabilidad de mi piso turístico?
Las claves para maximizar ingresos en un alquiler turístico son: optimizar el precio según la temporada, ofrecer una experiencia diferenciadora (decoración acogedora, servicios extra), contar con fotografías atractivas y gestionar bien las valoraciones en plataformas como Airbnb o Booking. Una buena estrategia de marketing y fidelización puede marcar la diferencia. Los obsequios, que también son deducibles en el alquiler turístico, son muy agradecidos por los huéspedes.
¿Es obligatorio registrar mi vivienda para alquiler turístico?
Sí, en la mayoría del territorio nacional ya era obligatorio inscribir la vivienda en el registro de alquiler turístico y obtener una licencia. Además, desde junio será obligatorio inscribir en el Registro Único de Alquiler de Temporada tu vivienda cuando decidas anunciarla en plataformas digitales, salvo que esta se destine a vivienda habitual de tus inquilinos.
¿Cómo puedo evitar problemas con la comunidad por el alquiler de mi vivienda?
Revisa los estatutos de tu comunidad y, si hay restricciones, valora la posibilidad de plantear una modificación en la junta de propietarios. Una buena gestión minimizará conflictos y garantizará la continuidad de tu negocio.
¿Qué seguros son recomendables para los pisos turísticos?
No basta con el seguro de hogar tradicional. Para un alquiler turístico, es recomendable contar con una póliza específica que cubra responsabilidad civil, daños a terceros y posibles desperfectos causados por los inquilinos. Algunas plataformas incluyen seguros, pero no siempre son suficientes.
¿Cuáles son las principales quejas de los vecinos sobre los pisos turísticos y cómo evitarlas?
Las quejas más habituales son el ruido, la suciedad en zonas comunes y el uso indebido de los espacios compartidos. Para evitarlas, establece normas claras para los huéspedes, usa sistemas de control de ruido y mantén una comunicación fluida con la comunidad. Un huésped bien informado es menos problemático.
¿Qué cláusulas debo incluir en un contrato de alquiler turístico?
Aunque muchos alquileres turísticos se gestionan sin contrato directo, es recomendable incluir cláusulas sobre: duración de la estancia, normas de convivencia, depósito de seguridad, política de cancelación y responsabilidad ante daños. Un contrato bien redactado puede ahorrarte problemas legales. Si tienes dudas, contacta con nuestro equipo.
4 mitos sobre la nueva regulación de pisos turísticos
Si tienes o estás pensando en alquilar tu vivienda a turistas, es importante que conozcas qué cambia realmente y evites caer en la desinformación.
❌ “Si ya tengo un piso turístico, la comunidad puede obligarme a cerrarlo”
✅ Si tu piso turístico ya estaba operativo antes del 3 de abril de 2025, puedes seguir alquilándolo sin necesidad de pedir permiso a la comunidad. La normativa no tiene carácter retroactivo, lo que significa que las nuevas restricciones solo afectan a los pisos turísticos que se den de alta después del 3 de abril de 2025. La Disposición Adicional Segunda de la reforma protege a quienes ya estaban ejerciendo esta actividad.
❌ “Si no pido permiso a la comunidad, lo peor que puede pasar es que me multen”
✅ Si alquilas tu piso sin la aprobación de la comunidad, pueden exigirte el cese inmediato de la actividad e incluso llevarte a juicio.
Pongamos un ejemplo: decides saltarte la norma y empiezas a alquilar tu piso a turistas sin preguntar a la comunidad. Al poco tiempo, el presidente de la comunidad recibe quejas y actúa. No solo te pueden requerir el cese inmediato de la actividad, sino que, si no cumples, pueden demandarte y conseguir una sentencia que te obligue a dejar de alquilar.
El nuevo artículo 7 de la LPH deja claro que el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquier vecino, puede exigir que ceses la actividad. Y si no lo haces, el caso puede acabar en los tribunales. Las sanciones económicas son solo una parte del problema. Lo más grave es que puedes verte obligado a dejar de alquilar y perder la inversión que hayas hecho en tu negocio.
❌ “Si la comunidad no responde a mi solicitud, puedo alquilar mi piso turístico sin problema”
✅ Si la comunidad no aprueba expresamente el alquiler turístico, se considera que no está permitido. Hasta ahora, la norma decía que los pisos turísticos estaban permitidos salvo que la comunidad los prohibiera expresamente. Ahora es al revés: se considera prohibido salvo que la comunidad lo apruebe por mayoría de tres quintos. Si envías una solicitud y la comunidad no responde, no significa que puedas alquilar. La falta de respuesta no es un permiso tácito. Sin una votación favorable y un acuerdo formal, el alquiler turístico en ese inmueble sigue sin estar permitido.
❌ “Limitar los pisos turísticos vulnera el derecho a la propiedad privada”
✅ La ley protege la convivencia y la regulación de los pisos turísticos está dentro de las competencias del legislador. Es lógico preguntarse si esta reforma es legal. ¿Puede la comunidad de propietarios limitar lo que hago con mi vivienda? La respuesta es sí, dentro de unos límites. El derecho a la propiedad privada no es absoluto.
El Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias que avalan que las comunidades pueden regular y limitar el uso turístico de las viviendas siempre que se respeten los requisitos legales.
La nueva reforma no te quita la propiedad ni te impide alquilar tu piso, pero sí establece condiciones para hacerlo. El objetivo es encontrar un equilibrio entre el derecho del propietario a rentabilizar su vivienda y el derecho de la comunidad a mantener la calidad de vida en el edificio.
La nueva normativa sobre pisos turísticos no prohíbe el alquiler, pero sí impone nuevas reglas. Si ya tienes un piso en alquiler, protege tu actividad con la documentación adecuada. Si quieres empezar ahora, hazlo bien desde el principio para evitar problemas con la comunidad. Y sobre todo, recuerda: una buena planificación legal es la clave para que tu alquiler funcione sin sobresaltos.
