¿Puede un banco cobrar una comisión de apertura en una hipoteca sin explicar en detalle a qué corresponde? El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) acaba de pronunciarse sobre esta cuestión, de enorme relevancia para millones de consumidores en España y en otros países de la UE.
La respuesta, como casi siempre en Derecho, no es un simple sí o no, pero la sentencia ha despejado muchas dudas y matizado los límites que deben respetar las entidades financieras.
¿Qué es la comisión de apertura en un préstamo hipotecario?
La comisión de apertura es un cargo habitual en los contratos de préstamo hipotecario. Suele establecerse como un porcentaje sobre el capital prestado y retribuye gestiones como el estudio, la tramitación o la concesión del préstamo.
¿Qué ha resuelto el Tribunal de Justicia de la UE sobre la cláusula de comisión de apertura?
El TJUE ha sido claro: la cláusula que impone una comisión de apertura no es abusiva por defecto, pero sí puede serlo si el banco no facilita una información transparente. Para que sea válida, deben cumplirse tres requisitos esenciales:
- Conocer con antelación el coste total de la comisión.
- Comprender su justificación económica dentro del contrato.
- Verificar que no hay duplicidad con otros costes del préstamo.
No se exige, sin embargo, que se desglose con detalle cada servicio ni que se justifique el tiempo dedicado a cada uno.
¿Qué documentos necesito para iniciar una reclamación por comisión de apertura abusiva?
Basta con tener el contrato de préstamo hipotecario y, si es posible, cualquier folleto informativo o simulación que te entregó el banco antes de firmar.
Caso analizado: préstamo con comisión del 0,35%
El litigio que ha motivado esta sentencia se originó en Donostia-San Sebastián, a raíz de una hipoteca firmada en 2010 con Caja Rural de Navarra. La cláusula impugnada fijaba una comisión de apertura del 0,35%, que ascendía a 588,70 euros. La consumidora alegaba que no sabía qué servicios se estaban retribuyendo con esa cantidad, y ahí empezó todo.
¿Cuándo se considera válida la comisión de apertura en la hipoteca?
El TJUE recuerda que el principio de transparencia contractual está recogido en la Directiva 93/13/CEE del Consejo sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores y en reiterada jurisprudencia, siendo obligatorio que el consumidor pueda comprender:
- Lo que está pagando.
- Qué parte del préstamo representa ese pago.
- Si existen duplicidades con otros costes del contrato.
¿Puede expresarse la comisión de apertura como un porcentaje?
Sí. El TJUE considera que la comisión de apertura puede fijarse como un porcentaje del capital prestado, siempre que esté claramente explicada y el consumidor pueda anticipar su coste total y comprender que se trata de una retribución a tanto alzado por servicios relacionados con el estudio, concesión o tramitación del préstamo. El uso del porcentaje no implica un abuso por sí solo.
¿Qué diferencias hay entre comisión de apertura y otros gastos?
La comisión de apertura es un coste que cobra el banco directamente por conceder el préstamo, no guardando relación con la notaría, el registro o la tasación de la vivienda, por lo que debe estar justificada y explicada de forma clara y diferenciada. De lo contrario, puede ser nula.
¿Se necesita una factura o desglose del banco?
No. El TJUE aclara que la entidad bancaria no está obligada a facilitar una factura ni un desglose detallado de los servicios incluidos en la comisión de apertura, ni tampoco a indicar tarifas por hora. Esto se debe a que se trata de un pago único y previo a la formalización del contrato, y lo esencial es que el consumidor comprenda su justificación y consecuencias económicas.
¿Cómo afectará esta sentencia del TJUE a las hipotecas en España?
Esta resolución obliga a los bancos a cambiar la forma en que informan sobre sus comisiones. A partir de ahora, tendrán que justificar claramente cada euro que cobran en concepto de apertura. Esto no solo protege a nuevos consumidores, sino que también refuerza las reclamaciones anteriores.
¿Qué debe comprobar el juez nacional en estos casos?
Cada cláusula debe analizarse de forma individual. El juez que conozca del caso deberá revisar:
- La publicidad del producto financiero.
- La información previa facilitada por el banco.
- El contenido íntegro del contrato de préstamo hipotecario.
- Si el cliente tuvo una oportunidad real de comprender las implicaciones económicas.
Lo que no es válido, según el TJUE, es aplicar criterios automáticos o estadísticas sacadas de internet para decidir si la cláusula es desproporcionada o no.
Por lo tanto, cada juez nacional deberá evaluar si el consumidor recibió una explicación clara, comprensible y suficiente antes de firmar, no bastando con incluir la comisión de apertura en una tabla de costes, ya que tendrá que quedar claro qué cubre, por qué se cobra y que no hay duplicidades con otros gastos.
¿Qué consecuencias tendrá para los bancos esta sentencia sobre comisiones abusivas?
Los bancos deberán extremar la transparencia informativa, especialmente antes de la firma del contrato. Si no justificaron adecuadamente la comisión de apertura, pueden enfrentarse a reclamaciones individuales de nulidad y devolución. Sin embargo, el TJUE no impone devoluciones automáticas: cada caso deberá ser analizado individualmente por los tribunales.
¿Y si el importe parece elevado?
El TJUE indica que un importe elevado no implica automáticamente un abuso, incluso si supera la media del sector. El juez debe analizar si existe un desequilibrio contractual relevante y si los servicios fueron efectivamente prestados. Las estadísticas pueden ayudar, pero no sustituyen un análisis caso por caso sobre la transparencia y proporcionalidad de la cláusula.
¿Cómo compruebo si en mi contrato hay una comisión de apertura mal explicada?
Revisa si el contrato y la información previa que te entregó el banco permiten entender con claridad qué servicios se retribuyen, por qué se cobra esa comisión y si hay solapamientos con otros gastos.
Si solo figura un porcentaje sin más explicaciones, y no recibiste detalles antes de firmar, es posible que la cláusula no cumpla con los criterios de transparencia que exige el TJUE. Si tienes dudas, consúltanos: puede que estés a tiempo de reclamar.
