Durante los meses más duros de la pandemia, muchos arrendatarios de locales comerciales se hicieron la misma pregunta: si el negocio apenas puede funcionar, ¿es posible pagar menos alquiler?
El Tribunal Supremo acaba de responder a esta pregunta en su sentencia núm. 1.891/2025, de 18 de diciembre, fijando una doctrina que pone el foco en la prueba del perjuicio económico real. La resolución delimita con precisión cuándo puede aplicarse la cláusula rebus sic stantibus, que permite revisar un contrato ante un cambio imprevisible y extraordinario que haga excesivamente gravoso su cumplimiento, siempre que se acrediten de forma objetiva sus efectos reales.
El perjuicio económico como elemento clave para reducir el alquiler
Aunque las limitaciones de aforo, horarios y movilidad impuestas durante la pandemia fueron evidentes y afectaron a amplios sectores económicos, el Supremo aclara que su mera existencia no autoriza, por sí sola, a modificar la renta pactada en un contrato de alquiler.
Estas restricciones pueden constituir un presupuesto previo para analizar una posible alteración de las circunstancias contractuales, pero no justifican automáticamente una rebaja del arrendamiento.
Quien solicite una reducción de la renta del local de negocio debe demostrar, con datos concretos, cómo esas medidas impactaron en su actividad. Para ello, la Sala de lo Civil exige pruebas económicas sólidas, como informes periciales bien fundamentados o una contabilidad fiable que permita comparar la situación del negocio antes y después de la crisis.
Sin una prueba económica suficiente, coherente y fiable, la revisión difícilmente podrá prosperar en sede judicial, ya que el tribunal necesita disponer de elementos objetivos que permitan valorar si la base económica del contrato se ha visto realmente alterada.
Alteración sustancial de las circunstancias durante la crisis
La sentencia recuerda que la alteración de las circunstancias debe ser algo más que una dificultad coyuntural. Para que entre en juego la cláusula rebus sic stantibus el cambio debe tener un alcance suficiente como para poner en serio riesgo la finalidad económica del contrato o romper el equilibrio o la conmutatividad entre las prestaciones de las partes de forma relevante.
En otras palabras, no se trata de proteger una menor rentabilidad o una caída puntual de ingresos, sino de analizar si se ha visto afectada de forma relevante la base económica que justificó el acuerdo cuando se firmó.
Aplicación restrictiva de la cláusula rebus sic stantibus
El Supremo insiste en una idea clave: la cláusula rebus sic stantibus tiene carácter excepcional y debe aplicarse con cautela. No es una vía automática para revisar contratos en contextos adversos. Cuando no se acredita de forma concluyente que el negocio ha sufrido una alteración grave y objetiva, prevalece el principio de obligado cumplimiento de los contratos.
Una crisis económica no justifica por sí sola la reducción del alquiler
El Supremo recupera su doctrina de la sentencia núm. 333/2014, de 30 de junio, donde ya advertía de que una crisis económica general puede servir como contexto, pero no como argumento único. La clave no está en la crisis en abstracto, sino en cómo y en qué medida afecta al contrato concreto de arrendamiento cuya modificación se solicita.
Otro aspecto decisivo es el reparto del riesgo, ya que la cláusula rebus sic stantibus solo puede aplicarse cuando el riesgo derivado del cambio de circunstancias no ha sido asumido, ni expresa ni implícitamente, por las partes y no forma parte de los riesgos normales de la actividad; por el contrario, si el impacto sufrido entra dentro de lo previsible en el desarrollo ordinario del negocio, no procede la revisión de la renta pactada.
Falta de prueba económica suficiente y valoración de la documentación contable
En el caso analizado, el alto tribunal respalda el criterio de la Audiencia Provincial de Madrid, que rechazó la reducción del alquiler por falta de pruebas concluyentes. La Sala pone el foco en la ausencia de un informe pericial económico riguroso, errores, contradicciones e imprecisiones en la documentación contable aportada y en la imposibilidad de comparar con fiabilidad los resultados económicos antes y después de la pandemia. Con estos mimbres, explica el Supremo, no es posible afirmar que exista una alteración sustancial del equilibrio contractual.
Conducta previa del arrendatario y buena fe contractual
La sentencia introduce además un elemento especialmente relevante: la conducta del arrendatario, considerando, en el caso analizado, incompatible con la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus que quien ya incumplía el contrato antes de la crisis, por motivos ajenos a esta, pretenda después apoyarse en la pandemia para reducir la renta.
En el caso analizado, esta cláusula no puede utilizarse para regularizar impagos o conflictos previos que nada tienen que ver con una situación extraordinaria, ya que ello vulneraría las exigencias de buena fe contractual.
Criterios para la reducción del alquiler de un local comercial ante una crisis
El fallo deja un mensaje nítido para el mercado del alquiler de locales comerciales: la reducción de la renta exige la aportación de pruebas económicas sólidas que acrediten de forma objetiva el perjuicio sufrido.
Las restricciones generales derivadas de una crisis, como las vividas durante la pandemia, no bastan por sí solas cuando no se demuestra su impacto concreto y real en la relación contractual específica, y la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus sigue siendo excepcional y sujeta a una interpretación restrictiva.
El principio de obligado cumplimiento de los contratos sigue siendo la regla general, lo que impide utilizar una situación de crisis para justificar incumplimientos contractuales anteriores o ajenos a la alteración invocada.
Esta resolución aporta seguridad jurídica al mercado del alquiler de locales comerciales y deja claro que solo prosperarán las solicitudes de reducción de renta sustentadas en pruebas económicas rigurosas y objetivas. La pandemia y otras crisis no bastan por sí mismas para justificar impagos anteriores o ajenos a la alteración alegada.
Tanto si eres arrendatario y necesitas elaborar un informe que acredite de forma objetiva el impacto real de la crisis en tu negocio, como si eres arrendador y quieres analizar o impugnar la pericial presentada por la otra parte, contar con un estudio económico riguroso es clave.
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