La campaña de la Renta 2024 arranca con novedades clave para propietarios que alquilan inmuebles como vivienda habitual. La Agencia Tributaria ha introducido nuevas reducciones fiscales por alquiler, que varían entre el 50% y el 90%, dependiendo de la fecha del contrato y de ciertas condiciones.
Estas medidas afectan directamente al rendimiento neto del alquiler, lo que puede suponer un ahorro considerable en la declaración del IRPF y en este artículo expondremos las reducciones fiscales por alquiler puedes aplicar en la Renta 2024, en qué casos se aplican y cómo aprovecharlas legalmente.
¿Qué es una reducción fiscal en la declaración de la renta?
Una reducción fiscal es una cantidad que se resta de la base imponible general del IRPF, es decir, la cantidad sobre la que Hacienda calcula la cuota íntegra del impuesto y no debe confundirse con las deducciones fiscales, que se aplican después, sobre la cuota íntegra ya calculada. Ambas figuras reducen la cantidad final a pagar, pero actúan en momentos distintos del proceso:
- Reducción fiscal: se aplica sobre la base imponible.
- Deducción fiscal: se aplica sobre la cuota íntegra del impuesto.
¿Cómo se aplican las reducciones fiscales por alquiler de vivienda habitual?
Las reducciones fiscales del alquiler de vivienda habitual se aplican sobre el rendimiento neto positivo. Este se calcula restando a los ingresos íntegros los gastos deducibles relacionados con el arrendamiento (IBI, reparaciones, seguros, etc.), como prevé el artículo 23.1 de la Ley del IRPF.
¿Qué reducción fiscal aplica si el contrato es anterior al 26 de mayo de 2023?
Si firmaste el contrato de alquiler antes del 26 de mayo de 2023, se mantiene la reducción general del 60% sobre el rendimiento neto de los arrendamientos destinados a vivienda, tal y como prevé la Disposición final segunda de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
¿Qué reducciones fiscales hay para contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023?
En los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023, se pueden aplicar hasta cuatro tipos de reducción, en función de las condiciones del arrendamiento, que puedes consultar en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF.
¿Cómo afecta una subida o bajada de la renta a las reducciones fiscales por alquiler?
Una bajada de renta, si supera el 5% respecto al contrato anterior y cumples otras condiciones, puede abrirte la puerta a una reducción fiscal del 90%. Por el contrario, una subida puede alejarte de los requisitos más beneficiosos. Aquí es donde conviene hacer números antes de renegociar un contrato.
Reducción del 90% en la Renta 2024
Esta es la reducción fiscal más alta y solo puede aplicarse si se cumplen todas estas condiciones:
- El contrato de alquiler es nuevo y la vivienda ya se alquilaba anteriormente.
- La vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado (actualmente solo en Cataluña y País Vasco).
- La renta del nuevo contrato se ha reducido más de un 5% respecto al contrato anterior, una vez aplicada la actualización anual correspondiente.
Reducción del 70% en la Renta 2024
Para aplicar esta reducción, deben darse estas circunstancias siempre que el inquilino sea persona física:
- El inmueble está situado en una zona tensionada.
- El arrendador alquila la vivienda por primera vez.
- El arrendatario tiene entre 18 y 35 años.
Cuando el arrendatario es una Administración Pública o entidad sin ánimo de lucro:
- El alquiler tiene un fin social, con una renta inferior a la prevista en el programa de ayudas al alquiler.
- La vivienda se destina a personas en situación de vulnerabilidad económica.
- La vivienda está sujeta a programas públicos de vivienda o limitaciones oficiales de renta.
¿Qué impacto tienen las obras de mejora en la vivienda sobre las deducciones fiscales aplicables?
Si las obras están reconocidas como rehabilitación (art. 41.1 del Reglamento del IRPF) y se han hecho en los dos años anteriores al contrato, puedes aplicar una reducción del 60% incluso si no cumples otros requisitos. Es una buena forma de optimizar fiscalmente una inversión en la vivienda.
¿Cuándo se aplica la reducción del 50% en el IRPF?
La reducción del 50% se aplica en el resto de los casos, es decir, cuando no se cumplen los requisitos de las otras tres categorías anteriores pero se está alquilando el inmueble con el fin de que constituya la vivienda habitual del arrendatario.
¿Cómo saber qué reducción fiscal aplicar al alquiler en la Renta 2024?
Para aplicar correctamente estas reducciones, es fundamental que:
- Revises la fecha del contrato de arrendamiento.
- Compruebes si la vivienda está en una zona tensionada.
- Analices si el alquiler cumple alguno de los requisitos específicos (renta reducida, inquilino joven, uso social, rehabilitación, etc.).
¿Qué ocurre con las deducciones fiscales si el arrendamiento se interrumpe temporalmente?
Si el alquiler se interrumpe (por ejemplo, por obras o impagos) y no percibes rentas durante ese tiempo, no podrás aplicar la reducción correspondiente ese lapso, en tanto que no se produciría un rendimiento neto positivo. Recuerda que es importante prorratear los gastos anuales, como el seguro del hogar o el IBI.
¿Se pueden aplicar deducciones o reducciones fiscales si el contrato está a nombre de varios propietarios?
Sí, cada propietario aplicará la deducción sobre su parte proporcional del rendimiento neto. Es clave declarar los ingresos y gastos conforme al porcentaje de titularidad. Esto es muy común entre herederos o matrimonios con bienes gananciales.
¿Puedo aplicar deducciones fiscales si alquilo mi vivienda a un familiar cercano?
Supongamos que tienes un piso vacío y tu sobrino necesita independizarse. Le haces un favor, le alquilas por una renta simbólica y piensas: “Total, es familia… y me ahorro papeleos”. Pero lo que no sabes es que Hacienda no entiende de afectos.
La Ley del IRPF es clara: en estos casos, no importa lo que realmente cobres, debes declarar un rendimiento mínimo. ¿Y cómo se calcula ese mínimo? Aplicando un porcentaje (normalmente el 2% o el 1,1%) al valor catastral del inmueble. Si declaras menos de ese mínimo, Hacienda te lo corregirá. Sin explicaciones.
¿Se puede aplicar alguna deducción en estos casos? Sí, siempre que el alquiler sea real, esté documentado y la renta no sea simbólica. Contrato por escrito, pagos por transferencia y un precio que se parezca al del mercado.
Si todo está en orden, puedes aplicar las reducciones fiscales igual que con cualquier otro inquilino. La clave está en hacerlo bien desde el principio. Porque cuando se trata de Hacienda, el cariño no desgrava… pero los errores, sí salen caros.
¿Las viviendas turísticas o de uso vacacional tienen derecho a reducciones fiscales?
No. Las reducciones fiscales por alquiler se aplican exclusivamente a arrendamientos destinados a vivienda habitual. Si alquilas por días o semanas, aunque declares los ingresos, no puedes aplicar ni el 60%, ni el 50%, ni ninguna de las nuevas reducciones.
¿Cómo se justifica ante Hacienda que una vivienda se encuentra en zona tensionada?
Puedes usar certificados del registro de zonas o resoluciones autonómicas. Conviene tenerlo listo por si Hacienda lo solicita. Recuerda que, por ahora, solo Cataluña y País Vasco han declarado estas zonas.
¿Qué documentación debo guardar para acreditar las deducciones fiscales por alquiler?
Contrato de arrendamiento, justificantes de pago, recibos de gastos deducibles (IBI, reparaciones, seguros…), certificado de zona tensionada (si aplica), y cualquier informe técnico si has hecho obras de rehabilitación. Cuantos más papeles tengas, menos sustos con Hacienda.
¿Es compatible la reducción fiscal por alquiler con otras ayudas autonómicas o estatales?
Sí, en general son compatibles. Pero ten cuidado: algunas ayudas públicas pueden exigir que declares el ingreso neto tras aplicar las reducciones, mientras que otras podrían considerarse ingresos a efectos de IRPF. Lo ideal es consultar con un asesor.
¿Qué pasa si alquilo mi vivienda a través de una plataforma digital? ¿Pierdo las reducciones fiscales?
Depende del tipo de alquiler. Si es un alquiler de vivienda habitual y el contrato lo gestionas tú (aunque uses una plataforma como canal), puedes aplicar las reducciones. Pero si el uso es turístico o temporal, perderás las ventajas fiscales del arrendamiento de vivienda habitual.
¿Qué ocurre si no declaro el alquiler en la renta y Hacienda lo detecta?
Sanciones, intereses de demora y la pérdida de cualquier derecho a reducción fiscal. Hacienda cruza datos con registros, consumos eléctricos y plataformas online. Declarar correctamente no solo es legal, también es rentable: las reducciones fiscales pueden ahorrarte mucho dinero.
¿Cómo influye la duración del contrato en las reducciones fiscales aplicables?
No es un requisito directo, pero influye. Por ejemplo, en zonas tensionadas con bajada de renta o si alquilas a jóvenes, la duración puede ser un indicio de que hay arrendamiento habitual. Cuanto más sólido sea el contrato, más fácil defender las deducciones ante Hacienda.
¿Puedo seguir aplicando reducciones si cambio de inquilino antes de terminar el año fiscal?
Sí, mientras cumplas los requisitos durante cada periodo. Si tuviste dos contratos en el año, aplica las reducciones por separado en función de las condiciones de cada uno. Eso sí, lleva bien los números y guarda ambos contratos.
¿Qué errores comunes se cometen al aplicar deducciones fiscales por arrendamiento?
Olvidarse de aplicar una reducción a la que se tiene derecho, no justificar gastos correctamente, alquilar sin contrato o a un familiar sin pruebas de pago, y aplicar reducciones a viviendas turísticas. Todo suma o resta en tu declaración.
La Renta 2024 trae importantes oportunidades de ahorro para propietarios que alquilan vivienda habitual, siempre que cumplan los requisitos exigidos por la Agencia Tributaria. Consultar con un abogado o asesor fiscal especializado puede ayudarte a aplicar correctamente la reducción que te corresponde y evitar errores que puedan generar liquidaciones complementarias o sanciones y en nuestro despacho estamos a tu disposición para ayudarte con la gestión fiscal de tus arrendamientos.
