Tras un largo día de trabajo, llegas a casa buscando un momento de tranquilidad, pero en el apartamento contiguo hay un constante flujo de turistas entrando y saliendo. La situación te afecta a ti y a tus vecinos, y empieza a surgir una pregunta clave: ¿se puede hacer algo para limitar los alquileres turísticos en tu edificio? La respuesta es clara: sí, se puede, y el Tribunal Supremo lo ha confirmado.
¿Cómo puede tu comunidad de vecinos prohibir los alquileres turísticos?
En muchos edificios, los alquileres vacacionales han alterado la convivencia. Pero la buena noticia es que, con una votación en la junta de propietarios, tu comunidad puede decidir prohibirlos. ¿Cómo? Con una mayoría de tres quintos de los propietarios a favor. Así lo establece el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, modificado por el Real Decreto-ley 7/2019.
El Tribunal Supremo ha resuelto la duda sobre si esta prohibición debe ser aprobada por unanimidad o si basta con una mayoría cualificada y ahora es oficial: solo es necesario el apoyo de tres quintos de los vecinos para limitar o prohibir el uso turístico de las viviendas en tu comunidad.
¿Es legal prohibir el uso turístico de una vivienda?
La respuesta es un rotundo sí. Las comunidades de propietarios pueden imponer ciertas restricciones sobre el uso de las propiedades privadas cuando afectan al bienestar de los vecinos. Si tu comunidad decide limitar o prohibir los alquileres turísticos, esa decisión es legal y vinculante.
El Tribunal Supremo ha ratificado esta postura en varias sentencias, destacando que las restricciones son perfectamente válidas dentro del marco de la propiedad horizontal. De hecho, el objetivo es garantizar que la convivencia entre vecinos no se vea afectada por el constante trasiego de personas que, al no residir permanentemente en el edificio, no siempre se ajustan a las normas de la comunidad.
¿Por qué tantas comunidades quieren prohibir los alquileres turísticos?
El auge de los alquileres vacacionales ha disparado los precios de la vivienda en muchas ciudades, dificultando el acceso a un alquiler convencional. Zonas que antes eran tranquilas se han convertido en destinos turísticos populares, y esto ha llevado a que muchas comunidades de vecinos quieran limitar esta actividad para proteger su entorno y la calidad de vida de los residentes permanentes.
El Real Decreto-ley 7/2019 fue creado precisamente para frenar este problema, reconociendo la urgencia de regular el mercado de alquiler y dando a las comunidades la opción de intervenir cuando los pisos turísticos afectan al acceso a la vivienda o alteran la convivencia. Aquí es donde entra la posibilidad de que, con una mayoría de tres quintos, se pueda tomar una decisión para prohibir los alquileres turísticos en tu comunidad.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre «limitar» los alquileres turísticos?
El artículo 17.12 de la LPH permite que las comunidades adopten decisiones que «limiten o condicionen» el uso de las viviendas. Según el Tribunal Supremo, esta frase se interpreta de manera amplia: no solo implica poner restricciones, sino que también permite prohibir por completo el alquiler turístico en el edificio si así lo decide la mayoría.
Por lo tanto, tu comunidad tiene la capacidad legal para decidir que los pisos del edificio no se destinen a alquileres vacacionales, siempre que se logre la mayoría de tres quintos en la votación. Con esta medida, muchos edificios han logrado recuperar la paz y la tranquilidad que habían perdido por el flujo constante de turistas.
La posibilidad de que las comunidades de propietarios prohíban los alquileres turísticos es una herramienta que busca proteger la convivencia y el bienestar de los vecinos. Si te preocupa cómo está afectando esta actividad a tu entorno, ahora sabes que puedes actuar. Con el respaldo del Supremo, los vecinos pueden tomar decisiones que mantengan el equilibrio entre los intereses de propietarios y la calidad de vida en el edificio.
Ya tengo un piso turístico, ¿pueden afectarme las nuevas prohibiciones?
Una duda común entre propietarios que ya están alquilando su vivienda a turistas es si una nueva prohibición afectará su negocio. La respuesta es no. Según la normativa vigente y como lo han confirmado los tribunales, las restricciones acordadas en junta de propietarios no tienen efectos retroactivos.
Si ya tienes legalizado tu piso turístico y la comunidad decide prohibir este tipo de actividad, la nueva norma no te afectará. Solo se aplicará a aquellos propietarios que en el futuro deseen destinar sus viviendas al alquiler vacacional.
Este principio de irretroactividad garantiza la seguridad jurídica de aquellos que ya operaban bajo las normativas previas. Sin embargo, como propietario debes asegurarte de contar con la documentación necesaria para evitar conflictos.
5 tips legales si quieres alquilar tu vivienda para uso turístico
Si tienes una propiedad en una comunidad de vecinos y estás pensando en alquilarla para uso turístico, o si ya lo haces, seguramente te hayas encontrado con un mar de dudas y alguna que otra tensión en las reuniones de vecinos. No es raro. La regulación sobre los alquileres turísticos ha ido cambiando, y muchas comunidades están buscando cómo gestionar esta situación. Estos consejos te ayudarán a moverte en este terreno con confianza y evitarte futuros dolores de cabeza, basados en la normativa vigente y mi experiencia en este campo.
1. Lee bien los estatutos de tu comunidad antes de dar el paso
Imagina que ya has creado tu perfil en Airbnb o Booking, y comienzas a recibir reservas. Todo va genial, hasta que llega la primera junta de propietarios y… ¡sorpresa! Alguien menciona que los alquileres turísticos están prohibidos. Para evitar esta situación, lo primero que deberías hacer es revisar bien los estatutos de tu comunidad. Si existe alguna restricción o prohibición, conviene tenerlo claro desde el principio para no incumplir las normas.
2. Asegúrate de tener todos los permisos y licencias necesarios
Tener todo en regla no solo te protege legalmente, sino que también genera más confianza en los huéspedes. Además, algunas licencias pueden requerir que cumplas con requisitos específicos, como medidas de seguridad o el tipo de estancia permitido.
3. No faltes a las juntas: tu voto cuenta
Puede que a veces te parezcan largas o aburridas, pero las juntas de propietarios son cruciales si quieres defender tus derechos como arrendador turístico. Si en tu comunidad se discute la prohibición de los alquileres turísticos, tu voto puede ser decisivo. Como hemos visto, la ley establece que para aprobar esta medida se necesita una mayoría de tres quintos de los propietarios.
4. Evalúa otras opciones si prohíben los alquileres turísticos
¿Qué pasa si la comunidad decide prohibir el alquiler turístico? No todo está perdido. Puedes considerar otras alternativas, como el alquiler de larga duración, que podría ofrecerte estabilidad económica sin las complicaciones del turismo, además de ciertos beneficios fiscales.
5. Mantente al día con las normativas locales
No olvides que, además de la legislación nacional, las comunidades autónomas y los municipios tienen sus propias normativas sobre alquileres turísticos. Dependiendo de la ubicación de tu propiedad, es posible que necesites cumplir con requisitos adicionales. Por ejemplo, algunas zonas tienen límites en la duración de las estancias o restricciones sobre el tipo de propiedad que se puede alquilar a turistas. Así que asegúrate de estar al día con cualquier cambio normativo que pueda afectarte.
Ahora ya tienes una visión más clara de cómo moverte dentro del marco legal y evitar conflictos en tu comunidad. La idea es que puedas gestionar tu propiedad de manera eficiente y segura, respetando las normas y garantizando una convivencia armónica con tus vecinos. Si necesitas asesoramiento sobre cómo llevar este proceso en tu comunidad, estamos aquí para ayudarte.
